蔷薇佳园商3.26.pptVIP

周边区域商业面积分布情况 分析 由上表可见，整体周边区域销售情况不理想，总销售率较低。 小面积商铺受到普遍欢迎，从以上数据来看，销售面积比例最受欢迎的是50㎡以下的店面，其次是50-100㎡左右的店面去化较快，而200㎡及以上的店面去化缓慢，关注度不高。 市场反映单价偏高，接受能力有限，难以承受。100㎡以下的店面去化较快，虽然单价无优势，但总价更易于被客户接受，且对于小面积店铺的高出租率也促使大面积铺位的去化难度较大。对于高总价的投资客毕竟为少数，且资金需进行长期投资，目前该区域尚未有成熟的商业以及人气氛围形成。 由于诺诚高第开发较早，因此在当时市场环境下，销售去化较为乐观，去化率较高。但后续商业的经营惨淡也体现出经营管理的不到位以及周边商业发展的迟缓。而后续开盘项目由于市场行情不稳定，持币观望者更多，投资客则更为谨慎，销售进度都较为缓慢。 周边区域商业物业租赁情况分析 分析 从诺城高第及周边的经营业态来看，有服装、燃汽具、水果、烟酒、生活家居、干洗、保健品、缝纫设备、摄影、美容美体、音像、眼镜、快餐等，主要为肯德基和苏果超市。 从周边商铺租金行情来看，主要范围在18-45元/㎡·月，平均租金在30元/㎡·月。 租赁率不太理想，除了部分老小区的沿街店铺租赁情况较好外，大型集中商业中心租赁较差。诺诚高第为例，该项目的空置率达到40%以上，且目前内街的经营状况不容乐观。近期仍不断出现店铺歇业的情况，整体区域的商业氛围在短时期内较难形成。 目前本项目位于常州城东区域，租赁市场租金数额普遍不高，同时也反映了该区域商业氛围还只是处于萌芽阶段，相对市中心临街商铺还存在很大的差距，而且受到金融风暴和整体房产市场处于低谷的影响，预计明年形势将仍处于下降趋势，公众的投资理念已越来越趋向理性，对价格的敏感度已占到很大的比例。 项目商业规划和定价建议 项目SWOT分析 销售策略和定价建议 内街和外街一层商铺面积分布情况 内街一层商铺分布情况 外街一层商铺的面积分布情况 建议对于蔷薇沿街商业部分暂时只接受预约登记，前期公开主力销售为内街部分。 为沿街商业积累充足有效的客源，同时也为其价格进行测试。 12#三至四层改建成单身公寓进行销售 13#剩余商业部分进行定向招商 定价原则和依据 定价原则 房地产价格是由地价、工程造价、各种税费、银行利息和销售费用等因素构成。基本成本价加上开发商的利润构成基本价。一般市场定价原则都以以下三点价值取向来考虑： 1）市场价值取向：需考虑项目区域经济生活环境、市场供求、项目自身条件（地段、交通、品质等），采用比较的手段来确定。（即市场比较法） 2）成本价值取向：通过项目整体的成本加开发商的利润来确定。（即使成本定价法） 3）目标客源心理价值取向：通过对项目客源的定位，对目标客源心理预期价位来确定。 定价依据 1）市场的供求关系、国家宏观政策、未来房地产商业价格的走势等。 2）周边竞争个案的销售动态及客户群体的分散性的影响（去化速度以及去化率的综合分解） 3）项目所处区域地段、区域配套、交通商业繁华程度、临街状况等 4）国家政策调控对价格的影响 5）租金回报结合收益率分析可支撑的售价； 6）发展商的合理利润、本区域内竞争性楼盘的价格走势、发展商的品牌、合作伙伴的品牌效应 销售价格建议 周边商业价格 由上表可见，商铺1F销售均价约9000-10000元/㎡，2F的销售均价在5000-6000元/㎡，3F的销售均价3500-4500元/㎡ 从市场走访情况来看，周边在售商业临街铺销售状况不甚理想，透过对已购买店面的业主电话沟通，基本已确定大多数个案销售率只有10%左右，诺诚高第的原先售价范围在8000-12000元/㎡，而一些位置较好，靠近中吴大道主入口的商铺售价达到20000元/㎡左右。但目前经营情况较差，空置率达到65%以上。而新城逸境一层商铺售价在12000元/㎡左右，部分位置较好，正对菜场的商铺售价达到18000元/㎡左右。 销售价格建议 沿街和内街商铺销售： 销售方式： 1）沿街商铺销售方式 建议一：铺王拍卖销售方式 项目临街铺王可挑选出5套，配合地王的形象进行公开拍卖，一为后续拓开价格空间，二可吸引市场关注。确定拍卖价格起价后，再拍卖成交期望价，安排两人在合理范围以内把价格炒高。 建议二：商铺直接销售方式 建议三：带租约销售 边招商边销售，实行带租约销售，一般商铺租金率8%，合同三年一签。 2）内临街铺销售方式 建议一：返租销售 建议项目采取2—3年返租，年返租率税前6%，五年内投资者税前可收回20%—40%的投资成本。 建议二 ：出售经营权 由于项目商业体量较大，全部出售产权，市场接纳力度有限。而且