2016-西安市场洋房专题研究要点.ppt

* 低密居所，纯洋房社区，高端生活场 中铁琉森水岸 洋房产品 户型配比表（地块一） 户型 面积 户型设计要求 三房两厅二卫 138-143㎡ 注重户内功能设计 三房半两厅二卫 150-160 优势资源位置边单元 复式（底跃） 160-180 送地下室 花园 复式（顶跃） 190-200 客厅挑空 送阁楼 项目1#地块以纯洋房产品为主，但是平层产品占绝对主力； 容积率：1.6低容积率； 平层产品共占项目套数比为88%，跃层仅为12%； 平层产品中大户型平层产品占总套数的65.53%，因此解决本案核心问题应从大户型平层产品出发； 楼层 单元数 6+1 22 8+1 3 10+1 5 11+1 19 * 平层A5户型：建筑面积164㎡ 优势部分 劣势部分 独立餐厨体块 独立的衣帽间 三卫的设置 南向宽阳台 独立餐厨体块，三房三卫设计功能性更强，南北通透 * 底跃A1户型：建筑面积161㎡ 负一层使用面积93㎡ 优势部分 劣势部分 花园空间的最大化延展 独立餐厨体块 为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将地下一层赠送面积扩大，加入夹层面积和前后花园面积 * 顶跃C4户型：建筑面积225㎡ 赠送露台约50㎡，客厅挑空 优势部分 劣势部分 独立餐厨体块 南向宽阳台 餐厅挑空 主卧挑空 赠送露台 独立餐厨体，餐厅挑空增大赠送空间面积，赠送露台增大空间的绿化氛围 * 底跃C1户型：建筑面积198㎡ 地下赠送约96㎡，客厅挑空 赠送前后花园约30㎡ 为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将地下一层赠送面积扩大，加入夹层面积和前后花园面积 * 底跃A3户型：建筑面积180㎡ 地下赠送约71㎡，客厅挑空 客厅挑高的处理 花园空间增加亲地性 三卫的设置 为实现价值最大化，增加户型客厅挑空空间，尽可能将地下一层赠送面积扩大，加地下一层花园面积 * 花园洋房 规划参数 规划用途 住宅、商业，商住　 分期开发：五期（现在第一期） 占地面积 263亩 公摊率 22% 洋房面积 9万 绿化率 41% 建筑面积 59万 容积率 3.9 洋房占比 19% 车位数配比 1:1 共5665个 万科金域东郡 洋房 楼层 栋数 单元 套数 总套数 万科金域东郡 5F 1栋 5 50 710 6F 3栋 5 180 7F 1栋 5 70 9F 1栋 5 90 10F 1栋 5 100 11F 2栋 5 220 * 花园空间增加亲地性 底跃K2户型：建筑面积154.03㎡，地下赠送约116.50㎡，花园79㎡ 优势部分 劣势部分 地下停车位 地下夹层增大空间的最大化延展 为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将一层赠送面积扩大，加入夹层面积和花园面积 * 优势部分 劣势部分 底跃K1户型：建筑面积129.27㎡，地下赠送约103.44㎡，花园35㎡ 花园空间增加亲地性 地下停车位 为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将一层赠送面积扩大，加入夹层面积和花园面积 地下夹层增大空间的最大化延展 * 优势部分 劣势部分 独立餐厨体块 独立餐厨体块 南向宽阳台 南向宽阳台 独立的衣帽间 独立的衣帽间 * 露台空间 客厅挑高的处理 顶跃K1户型：建筑面积129.27㎡，赠送：露台44㎡ 优势部分 劣势部分 为实现价值最大化，增加户型挑空空间，尽可能将顶跃赠送面积扩大，并赠送露台花园面积 * 顶跃K1户型： 建筑面积203.58㎡，赠送露台36.3㎡ 客厅挑高的处理 优势部分 劣势部分 为实现价值最大化，增加户型挑空空间，尽可能将顶跃赠送面积扩大，并赠送露台花园面积 项目基本信息 总用地面积 374775㎡ 总建筑面积 1227388㎡ 地上建筑面积 904722㎡ 容积率 2.4 洋房建筑面积 75818 洋房类型 6+1Townhouse/6层花园洋房 建筑密度 19% 绿地率 35% 项目位于浐河西路，紧邻浐河生态景观带，产品规划TOWNHOUSE+洋房+小高层+高层，目前区域公共交通、商业教育配套等不完善； 90万㎡总建、DK-5为2.0低密组团，产品线丰富，高层产品浐河、雁鸣湖景观视野佳，产品高赠送、设计精细。 高科麓湾 Townhouse 花园洋房 高层 小 高 层 产品类型 特色产品 房型 面积区间 套数 套数占比 面积 面积占比 赠送率 TH 底跃 3 177-191 28 3.2% 5152 4.5% 74-84% 顶跃 3 201 14 1.6% 2814 2.5% 74.0% 平层 3+1 169 42 4.8% 7098 6.2% 15-19% 洋房 底跃 4 153-155 148 16.8% 22792 19.9% 71-91% 顶跃 3 123 74 8.4% 9102 8.0% 22.0%