(首佳)房地产抵押评估实务交流.概要.ppt

房地产抵押评估实务交流  ——协调能力与评估技术 聂燕军 北京首佳房地产评估有限公司 (010目 录 第一部分 抵押评估中非技术类问题处理 （协调能力，与不同的人群进行沟通交流） 第二部分 抵押评估中技术类问题处理 一、评估原则 二、权益类问题处理 三、不同类型的评估对象处理 第一部分 抵押评估中非技术类问题处理 科学 + 艺术 技术 + 协调 评估 与 估价 一、与委托方交流 1、与财务人员交流 2、与前期开发人员交流 3、与工程部人员交流 4、与董事长交流 5、续贷项目 1、与财务人员交流 关注点：贷款金额、评估金额（1）、了解贷款额?、与银行协商的贷款比例、初步判断需要抵押物的评估值、进一步判断委托方的要求是否合理。（2）、了解对银行的认识 （3）、了解工程款的支付 （4）、尽可能多地收集本项目的有关材料。 （5）、初步结果出来后与委托方交流， A、审贷分离，B、周围案例，C、实际成本。 (6)、了解会计科目与评估价格的关系 2、与前期开发人员交流 关注点： 1)、项目手续的合法性 2)、批文批件间的关系 3)、各种数据之间的关系，特别是规划批准建筑面积之间的关系。 4)、前期投入成本，（征地拆迁费用，项目转让费用，土地开发费用等） 3、与工程部及销售人员交流 关注点： A、1）、了解造价方面的水平 2)??、了解造价装修、设备方面情况 B、1）、了解预售情况 2） 、了解销售价格与销售情况 3）、 落实抵押物清单（重点） 4、与董事长交流 关注点： 1)、抵押物价格（同财务人员） 2)、收益价格测算（土地性质改变，前提是用途合法） 3)、有价无市（足够长的时间，个案） 4)、贷款的目的与动机：卖给银行 5、遇到续贷项目时 关注点：上次评估和抵押情况 1)、了解上次贷款额 2)、了解抵押物清单是否发生了变化,即评估对象的状态与现在有无变化，特别是在建工程是否有新的投入和进展，预售项目是否有新的预售登记。 3)、了解评估时间 4)、了解评估机构和评估价格 二、与银行交流 1、与信贷员及支行行长交流 2、与审贷部门交流 3、与资产保全部门交流 4、与资产管理公司交流 1、与信贷员及支行行长交流 关注点： 1)、对企业的认识（谁求谁，垄断还是服务） 2)、竞争对手有多少（需要评估机构如何配合） 3)、对抵押登记需求（谁来做，是否需要代理） 4)、对政策和市场的把握，提供更多的咨询性意见 5)、续贷、转贷项目（上次抵押的情况） 6)、对评估价格的看法 7)、对垫资施工、地价款、征地拆迁费的提示 2、与审贷部门交流 关注点：在于风险控制 1)、是否高估 2)、虚假报告（假报告，多沟通） 3)、提示性语言（评估与估价） 4)、权属不清或存在瑕疵（另文专门说） 5)、拍卖价格 6)、变现性 7)、国家的信贷政策，土地供应政策、市场变化趋势 3、与资产保全部门交流（一） 关注点（1） ：对抵押物的处置 1)、能否继续保值（如商业银行项目，旧的户型，贬值，抓紧变现） 2)、变现性 3)、处置的中间费用 4)、处置方式：变卖、拍卖、打包等。 3、与资产保全部门交流（二） 关注点（2） ：抵债物的处置 1)、 权属合法 2)、能否正常过户 3)、抵债物的价格 4)、中间费用 4、与资产管理公司交流 关注点： 1)、资产处置方案 2)、变现价格 三、与担保公司交流 1、与开展对公业务的担保公司交流： 反担保 2、与开展对私业务的担保公司交流： 阶段性担保 四、了解不同银行间的要求 1、了解对评估方法（市场法、成本法、收益 法）的认可程度 2、了解对服务内容、服务方式的要求 3、了解审贷程序及权限 4、了解是否对评估机构推荐、指定 5、对房地产信贷政策的态度（谨慎、积极） 五、了解房屋、土地管理部门的特点和对业务的要求 1、了解房地管理部门对抵押登记的要求 2、办理地价款核实、预售登记查询的要求 3、了解对评估机构的管理要求 （1）从业备案、合作 （2）北京情况 六、与非开发企业的委托方交流 1、自建房抵押时（实际成本、合法用途、性质) 2、购买房抵押时（购买合同、关联交易） 3、担保转抵押时（担保额度、抵押物置换） 4、国有企业申请贷款时 七、如何看待同行评估结论 1、维护行业形象 2、委婉有理有据地向客户解释 （1）、有无重复计算的 （2）、明显不切实际的 （3）、评估依据不足的 （4）、其他不一致方面 3、同步进行评估 八、与拍卖公司、经纪公司交流 1、希望评估价格低 2、评估拍卖底价 （1）、拍卖市场