太原星河湾初探课品.pptVIP

* 太原星河湾初探 太原公司 2009年的缺钱风波，太原星河湾险些不要形象平地卖楼，幸而有了浦东星河湾的成功，我们才看到了一如既往地星河湾…… 今天的星河湾 呈现的景观超越了山西市场上的对手。但与一贯的水准仍有距离；有较明显的赶工痕迹。 7月31日太原星河湾正式开盘 项目总建面166万平方米，一期B区为原规划二期产品，临时加推，共计1396套，43万平方米 项目概况 293/297㎡户型共计520套，占总房源的37%；323㎡户型共计266套，占总房源的19% A、B区产品差异不大，主力面积为290-330平方米 一期产品 开盘当天成交440套，解筹率为61%；内部VIP成交170套，星河湾销控120套左右，开盘第二天，关系户消化掉30套；合计成交640套； 北上广三地排号多为虚号，用以开盘时将内部VIP客户认购和销控的房源顶掉； 表单价：A区均价1.87万元/㎡， B区均价2.4万元/ ㎡； 实际成交价：VIP客户低至1.3万元/ ㎡， 普通客户A区1.75万元/㎡，B区2.2万元/ ㎡ 销控资源较好的户型，以255 ㎡、530 ㎡和378 ㎡为主，用于公共关系维护； 对外宣称43亿，700套的销售业绩，实销35亿，640套。 开盘情况 14个月，星河湾怎么生长为一棵茂密的大树？ 09年5月动工，10年7月开卖 让我们一起翻看她的成长日志··· 2010.7.22 开放前夜 景观、板房、酒店、会所收尾，呈现最美星河湾。 密集的活动推介，从7.17-7.31，平均一天两场活动，外加每日整版报广夹杂软文硬做，狂轰乱炸，集中力量为开盘造势. 太原星河湾成长日志 Tips: 坚决贯彻景观至上的原则，园林开放一拖再拖，大量人员进场赶工。 不惜成本的扮靓园区和板房，“黄大锤”又来砸了好几回。 Tips 太原星河湾成长日志 2010.3 距离开盘还有4个月 春暖花开，重新开工 已达到预售条件，为了最高品质的景观呈现，拒绝开放。 坚持贯彻以景观优先的原则，搜刮周边4省大树，精心养护，确保品质。 目标主体封顶，二次结构基本完成。 坚持以景观为主线，其他工程让路，留出最大作业面； 人海战术：一二期项目工人近万人，园林和精装修人员超过2000人； 各工种抢作业面，没有统一调配和验收； 2009.9 距离开盘还有10个月 09年9月主体已达正负零，11月末主体完成1/3。 09年9月末地下车库顶盖完工后，硬景开始介入。 09年底水系、亭子、水沟、微地形架空层、消防道路基础等地下部分全部完工，保证明年开春软景工程的介入。 太原星河湾成长日志 Tips 执法局主抓对正负零以上的违章施工，经过公关，提前一个多月开工。 为保景观作业面，主体封顶后二次结构和粗装修期间由地库运输物料。 为赶工期，冬施至腊月二十五，多花费1000余万。 太原星河湾成长日志 2009.5 距离开盘还有14个月 09年12月 修规获批 09年10月 取得施工许可证 09年9月 取得工程规划许可证 09年8月 取得用地规划许可证 09年7月 取得国有土地使用证 Tips 通过市长协调会疏通市政公司主要领导； 有效调动关键人员的工作积极性； 从上到下整条线都想到、做到。宁愿多花钱，也要压缩工期； 最显著的工作成果是临时用电送电从140个工作日压缩到20个工作日！ Tips 一月一证的速度并不多见。 修规未批，先拿四证审批，足见公关能力之强。 正式开动，土方开挖和预应力管桩施工。 为了今天的景观，在可控的时段内，太原星河湾做到极致，人海战术、 维护好政府上层关系、不惜成本、交叉工序，同时合理规划、严控品质、 用熟手和伙伴对她的进度也起到了至关重要的作用······ 工序交叉 用熟手、用伙伴 不惜成本 黄文仔每周看一次工地，不满意的砸了重来 设计把关、工程实现、成本算账、现场解决、决策链条短、速度快 套用其他星河湾图纸进行深化，合理排布综合管线，为工序交叉打好基础 长期合作的总包单位中建三局、中建四局，在合作伙伴困难的时候，先行支付 工程款以维护合作关系 具备操作其他星河湾项目经验的工人 前期周边四省囤树用掉1个亿，冬施多投1000多万等等例子比比皆是 材料奢侈浪费、拼花较多、大面积石材铺装、品种繁杂 主体物料通路从地面挪至地下室，缺乏机械运输设备和施工设备，则增加大量人力弥补，使得作业面有上万工人，效率较低，费用极高 预制构件在二期完成 各楼座和地库的基础地下室结构同步施工 地下部分完成后，将室外综合管线、园建穿插介入同楼座主体同步施工 主体结构进行至10层以上时二次结构穿插介入施工 严控品质 合理规划