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区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionExplainPlanning ConceptionMaster PlanValue UpgradingValue CalculationPlanFacadeTechnology区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionExplainPlanning ConceptionMaster PlanValue UpgradingValue CalculationPlanFacadeTechnology虹桥枢纽 22.4Km虹桥商务区 20.2Km核心商圈23.9Km陆家嘴 26.0Km莘庄商圈12.2Km徐家汇18.7Km浦东机场39.0Km市级区位申嘉湖高速 3.5Km交通大学 1.5Km华东师范大学 2.8Km轨道交通5号线 1.3Km紫竹科学园区 2.5Km沪金高速 1.1Km区域级区位控规图则交大二附中 0.2Km规划幼儿园 0.1Km规划城市绿地 0.1Km农工商超市 0.2Km闵行公园 0.3Km规划商业区 0.3Km规划滨江公园 0.6Km街坊级区位区域向北开发相对较为成熟，大片区整体的项目和土地供应量相对于奉贤非常有限的； 地块处于5号线分线. 目前马桥为闵行第一外溢承接区域，而2017年年底5号线外延开通，奉贤将代替马桥成为新的主要承接区域；从规划来看，莘庄将成为新城市副中心，奉贤南桥为新城级中心，未来马桥将非常可能成为价值哑铃中间段。 板块竞争沧源路江川路德宏路现状照片万科城Vcity竞品用地项目用地竞品分析绿地璀璨天城竞品用地项目用地竞品分析凤凰城竞品用地项目用地竞品分析低总价特征，一房主力总价115万；两房紧凑主力总价140-170万；两房舒适主力总价约250万；小三房主力总价约200万，大三房主力总价约330万 交叉分析项目特征：项目定位为以首置首改为主要购房需求的刚需项目。项目主要针对老闵行内部改善置业客群、大学城和紫竹科学园的高知客群以及莘庄、徐家汇、奉贤板块的引进客群,总价不高。针对区域内低密度产品较少，可主打低密度高溢价产品。结合自身优势和大学（紫竹科学）园区，提倡绿色生态的轻奢健康的生活模式，实现售价的科技化溢价。具备打造上海第一家轻智能、轻奢云社区的客群基础，有利于品牌建设及差异化溢价。项目定位区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇展示区专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionExplainPlanning ConceptionMaster PlanValue UpgradingValue CalculationDisplay AreaPlanFacadeTechnology214m宗地总面积：46200.6㎡出让宗地面积：46200.6㎡地上建筑面积：92401.2㎡容积率：2.0建筑限高：50m绿地率：35%集中绿地率：10%191M56M32M147M其它特殊条件：地块内住宅套数不少于1027套保障性住房比例不低于住宅建筑总面积的7%装配式住宅比例不低于50%，预制装配率不低于15%243M规划条件建筑离界本案条件：本地块处于闵行江川社区，属于三类区域；总建筑面积约92401.2㎡；住宅户数≥1027户，住宅户均面积≤88 ㎡；停车计算：商品房机动车停车系数1.0，保障房机动车停车系数0.5；非机动车停车系数1.1；停车指标区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionExplainPlanning ConceptionMaster PlanValue UpgradingValue CalculationPlanFacadeTechnology出让宗地面积计容建筑面积容积率户数下限户均面积建筑限高保障房绿地率集中绿地率46200.6㎡92401.2㎡2.0102788㎡50m7%35%10%住宅74844-84084㎡6468.1㎡保障房商业≤9240㎡1848㎡配套全多层或低层全高层17F高层+多低层总量和户数均不达标土地利用率低无高溢价产品产品线丰富总体货值高公共资源区目标高溢价产品最大化商业价值最大区矛盾户均88㎡高溢价产品量 VS 户数1027二级价值区一级价值区策略高层产品量最小且户数最大一级价值区以低密度最大化为原则二级价值区为高层住宅南低北高为原则商业价值区布置两层沿街商业功能分区目标高溢价产品最大化矛盾户均88㎡高溢价产品量 VS 户数1027策略高层产品量最小且户数最大功能分区方案一（依据任务书）高层+叠拼做足10%商业面积共9240㎡优点高低层产品分区明