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土地增值税 娄底市地方税务局 扶羿华 税制要素解释 二、我国土地增值税发展过程 （一）我国发展的三个阶段： 第一阶段：1978年——1991年 摸索 第二阶段：1992年——2001年 确定 1993年12月31日国务院令[1993]第138号 出台 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 （国发【1998】23号）——住房分配货币化 第三阶段：2002年——2011年 飞速 从2006年3月起，到2010年5年连续下发了13个有关政策解释和清算的文件。在这之前12年时间包括条例、细则才发了24个文件。 税制要素解释 七、纳税义务发生时间 土地增值税的纳税义务发生时间，是在纳税人转让国有土地使用权、出售地上建筑物及其附着物，并取得收入或获取了收入凭证的当天，就负有缴纳土地增值税的纳税义务。 由于房地产行业生产周期长、经营较为复杂，销售和取得收入的方式也多种多样，决定着土地增值税的纳税义务发生时间比较特殊。 我省规定：纳税人以赊销或分期付款方式转让房地产的，以合同约定本期应收价款日期的当天或本期收到价款的当天为纳税义务时间。纳税人采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天为纳税义务时间。 税制要素解释 九、纳税期限 《湖南省土地增值税操作规程》规定纳税期限为：纳税人在办理申报手续三日内缴纳税款。实际工作中为： 1、以一次交割、付清价款方式转让房地产的，应在办理过户、登记手续前，一次性缴纳全部税款。 2、以分期付款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。 3、项目全部竣工清算前转让房地产的，可以预征土地增值税，按税务部门规定的期限缴纳税款。 税制要素解释 纳税人符合以下条件的，其土地增值税采取查帐征收方式： （1）直接转让土地使用权的； （2）整体转让房地产项目的； （3）纳税人开发的非普通住宅、别墅、写字楼和营业用房等建筑面积明显大于普通住宅建筑面积的；房地产开发项目地价款偏低增值率较高的； （4）纳税人会计帐制健全，能够准确按房地产开发项目分别核算房地产销售收入和扣除项目金额并依法纳税的。 税制要素解释 纳税人有下列情形之一的采取核定征收方式征收土地增值税： （1）依照法律、行政法规规定应当设置但未设置帐簿的； （2）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 税制要素解释 征收方式鉴定程序 1.土地增值税征收方式鉴定在纳税人取得预售许可证之日起90日之内完成，企业所得税征收方式鉴定在每年6月30日之前完成。 2.主管地税机关在实施征收方式鉴定时应告知企业按规定填报《房地产开发企业土地增值税、企业所得税征收方式鉴定表》（见附件4）。 3.主管地税机关在收到纳税人提供的鉴定资料之日起30日内组织完成核实、鉴定工作，并将鉴定结果以下列方式告知纳税人 一、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号） 一、重新明确普通标准住宅的执行标准 二、解决了转让旧房及建筑物计税困难的问题 三、明确了分类预征规定和房地产开发项目可清算的条件 四、对土地增值税征免规定严格限定 二、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 一、明确了房地产开发企业土地增值税的清算单位 二、重新界定了清算条件 三、规定了视同销售行为和自用房地产的计税处理 四、进一步明确了扣除项目的相关规定 五、规定了清算应报送的资料和清算期限 六、规定了核定征收的五种情形 七、加强了对中介机构参与清算工作的管理 三、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号） 一、首次明确了土地增值税清算的定义 二、规定了征纳双方的责任 三、强化了清算前期管理工作 四、进一步重申了清算条件和资料，规定了清算受理程序 五、规定了清算审核的方式 六、强调了清算审核的主要内容 七、完善了对中介机构清算鉴证的处理方法 八、进一步完善了核定征收方式 九、对土地增值税清算资料管理提出新的要求 四、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 一、明确土地增值税清算时收入的确认 二、明确房地产开发企业对未支付的质量保证金扣除规定 三、进一步明确房地产开发费用的扣除