公房承租使用权是国我特有的公房租赁制度的产物（张东波）.docVIP

公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，近几年来，国家住房政策发生了极大的变化，公有住房越来越多被售于承租人，特别是从１９９８年起，国家停止住房的实物分配，转向货币工资分配，公有住房将逐步退出历史舞台。因此，在物权法起草过程中，众多学者对公房承租用权——这一中国特色的产物，显有涉猎，两份《中国物权法专家建议稿》中均未涉及此问题，使得等待物权法出台，以期此类纠纷的审判建议有法可依的法官们不得不根据各自的认识来审判案件。而事实上，在法院的房地产案件审判中，因公房使用权交易而产生的纠纷占相当高的比例，据笔者统计，约为城区基层法院受理房地产案件的五分之一。此类案政策性强，可供参考的法律法规几乎没有，已经成为房地产审判的一个难点。下面，笔者拟就审判实践中遇到的一些问题谈谈粗浅认识，以供参考。　　一、关于公房使用权的性质问题 　　所谓公房使用权，是指我国城镇居民以名义上的租赁，实质上的福利分配所取得的对国家所有的房屋租赁权。（１）包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房，这种单位福利分房制度是我国计划经济体制下福利性住房分配的体现。公有房屋使用权的承租人，必须是企事业单位或者国家机关工作人员，其所分得的房屋面积大小与其工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关，由此建立起的职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，住房所有权归单位所有，职工低