2008中级房地产业专知识与实务讲义0401.docVIP

第四章　房地产投资项目经济评价 【本章的特点】　　□ 是投资的基础　　□ 考题所占分值大　　□ 理论性非常强，技术含量高　　□ 难度大　　□ 计算题多　　【本章学习方法】　　□ 必须听懂讲解，而且要多次反复听课　　□ 必须把典型例题与历年真题搞懂，并独立再做正确　　□ 必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用　　□ 建议最早开始复习，便于留出时间理解、体会与练习　　□ 必须保证这部分的学习时间　　本章主要内容　　□ 1.资金的时间价值　　□ 2.现金流量　　□ 3.房地产投资项目经济评价指标及计算　　□ 4.房地产投资项目方案选择　　□ 5.房地产投资不确定性分析　　1.资金的时间价值　　□ 1.1 资金时间价值的含义与原因　　□ 1.2 现金流量图　　□ 1.3 单利　　□ 1.4 复利　　□ 1.5 资金时间价值换算的基本原则　　□ 1.6 资金时间价值的换算　　□ 1.7 资金时间价值计算公式的假定条件　　□ 1.8 题型分析　　□ 1.9 解题方法　　1.1 资金时间价值的含义与原因　　□ 资金时间价值的含义　　　　■ 资金发生的时间不同而使资金的价值不同　　　　■ 利息、利率是资金时间价值的体现　　□ 资金具有时间价值的原因　　　　■ 通货膨胀　　　　　　　□ 等量的钱现在的比以后的值钱，货币有通货膨胀的可能　　　　■ 承担风险　　　　　　　□ 得到同样的货币，要承担时间风险，且具有多种不确定因素　　　　■ 货币增值　　　　　　　□ 货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能　　1.2 现金流量图　　□ 一条向右的带箭头的线代表时间轴　　□ 上面的点代表时间点，起点为0　　□ 向上的箭头表示现金流入，向下的箭头代表现金流出　　□ 箭头的长短与资金量值成正比　　　　用现金流量图表示的资金的时间价值　　　　1.3 单利　　□ 利息和时间成线性关系，只计取本金的利息，本金所产生的利息不再计算利息　　　　R=P.i.n　　【例题·计算题】【典型例题】将1000元存入银行，年利率为6%，如果按单利计算，则三年后的本利和为多少？　　【答疑编号811040101】　　【解答】　　1000+1000×6%×3=1180　　1.4 复利 年数 年初本金 本年利息 年末本利和 第一年 P P×i P＋P.i＝P（1＋i） 第二年 P（1＋i） P（1+i） ×i P（1+i）+P（1＋i）×i＝P（1+i）2 第三年 P（1+i）2 P（1+i）2×i P（1+i）2+ P（1+i）2×i＝P（1+i）3 … … … … 第n年 　 　 P（1+i）n 　　F=P（1+i）n　　【例题·计算题】【典型例题】将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少？　　【答疑编号811040102】　　【解答】　　1000×（1+6%）3=1191.02　　【重点与考点】　　□ 本金与利率均相同时，按复利计算的利息要比按单利计算的利息高。　　1.5 资金时间价值换算的基本原则　　□ 不在同一时点的资金不能比较大小　　□ 不在同一时点的资金不能直接相加减　　□ 只有将发生在各个点的资金量换算到同一时点，才能比较大小和相加减　　　　　　1.6 资金时间价值的换算（2+3+6）　　□ 三个值　　　　　■ P：现值：表示现在时点的资金额　　　　　■ F：终值：期末的复本利和　　　　　■ A：年值：是指在一定的时期内，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项。　　□ 两个因素　　　　　■ 利率（i）　　　　　■ 计息期（n）　　　　　□ 六种换算关系　　　　　■ 1.6.1 现值换算为终值 P～F　　　　　■ 1.6.2 终值换算为现值 F～P　　　　　■ 1.6.3 年值换算为终值 A～F　　　　　■ 1.6.4 终值换算为年值 F～A　　　　　■ 1.6.5 年值换算为现值 A～P　　　　　■ 1.6.6 现值换算为年值 P～A　　三个值与两个因素　　　　【补充－因数的说明】　　□ 因数可以表示为（A/P，i， n）　　□ A/P表示经济活动的内涵，斜杠右边的表示已知的值，斜杠左边的表示要求的值。如A/P表示已知现值P求年值A；F/P表示已知现值P求终值F　　□ i和n表示两个因素，利率和计息期　　1.6.1 现值换算为终值 P～F　　　　　F=P（1+i）n　　□ 形象记忆　　　　　■ （存款）一次存钱，到期本利合计多少　　□ 系数名称　　　　　■ 一次支付复本利和因数（F/P，i，n）　　　　【例题·计