第12章 土地市场概论.ppt

一、土地市场管理的原则 市场调节为主，政府干预为辅的原则 实现土地资源的优化配置原则 符合中国国情 平稳发展原则 多手段、多方式综合运用的原则 二、土地市场管理的基本手段 政府对土地市场的管理基本上是综合运用法律的、经济的和行政的三种手段。 （一）法律手段 实施相关法律法规： 1.《中华人民共和国宪法》 2.《中华人民共和国土地管理法》 3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例》 4.《中华人民共和国城市房地产管理法》 5. 《刑法》等 （二）经济手段 1.税收措施 城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税等。 2.金融措施 信贷政策、银行利率调整等 （三）行政手段 1.制定全国土地利用计划 2.规定限制供地和禁止供地的范围 3.建立土地有形市场 4.建立交易许可制度和交易预报制度 5.建立土地储备制度 6.建立地价等市场信息公开查询制度 限制供地的是：需全国范围内统筹规划布局的，涉及国防安全和国家利益的，生产能力过剩需要总量控制的，（地方人民政府批准前，需先取得国土资源部许可证，再履行批准手续）大量损毁土地资源或以土壤为生产原料的，需要低于国家规定地价出让、出租土地的，按照法律法规限制的其它建设项目。 禁止供地的是：危害国家安全或损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺所涉及的，国家产业政策规定禁止投资的，按照法律法规规定禁止的其它建设项目。 国外土地收购储备制度—欧洲土地银行 欧洲是土地银行的发起地。自20世纪初以来，欧洲许多国家政府，为了有效利用土地资源，落实城市土地利用规划，都相继采取了建立土地银行。土地银行的运行过程，是由土地的征购集中，土地的储备和土地的出让三个环节连接而成。 1、土地的征购集中 市政当局先于开发商从分散的土地所有者手中购买土地，从而拥有大量的市政待开发土地，如斯德哥尔摩市政府曾一度拥有该市周边2倍于市区的土地面积。其中大多数用地是几十年前仅以农地或相当于农地的价格购得的。 巨大的土地储备，使斯德哥尔摩市能以更有秩序、更有效率的方式快速发展，并实现以合理价位为居民提供大量住宅的目标。20世纪70年代的荷兰，超过80%的开发着的土地来自各城市市政府的土地银行。 购地资金来源于： 瑞典：一，政府税收；二，政府贷款，这主要来自国家养老保险基金；三是银行贷款；四是经瑞典国家银行发行的公债；五是土地租赁或销售收入。 荷兰：荷兰城市银行贷款、中央政府贷款、商业性贷款和政府的财政收入，土地收入。 2、土地的储备 一方面是为了让储备的土地升值，另一方面，转让出去的土地只是土地银行中小部分已经进行了前期开发的土地，大部分还未详细规划好的土地需要储备起来以备未来之需，而且其中开发条件还不成熟的农地也需要继续投入使用。 对那些已规划好准备投入市场的土地，政府一般是先搞好前期开发，如平整土地、修路、铺人行道，建设好供水、排污等公共设施建设，甚至包括公园和绿地。 3、土地的出让 根据城市建设用地的需要，政府将那些经过一段时间的储备，并已完成前期开发的熟地，分期、分批地推向市场。土地出让一般采取出售和出租两种方式。土地出租的期限因用地性质的不同而不同。 经过储备后进入市场的土地，其出让价格并不取决于政府在该土地上投入的实际费用。而取决于土地的使用性质。具体地说，工商业用地的出让价格总是高于政府投入于该土地的实际费用，而资助性住宅用地和公益性事业用地的租售价则低于市场价。 4、法律保障 为了使土地银行计划顺利实施，瑞典和荷兰的立法机构还制定颁布一系列法律来配合土地银行计划的进行。如两国法律都规定政府对土地拥有优先征用权，对于市政府希望征购的土地，土地所有者除了卖给政府，别无选择。这对于土地从分散的私人手中集中到政府手中起到了保障性的作用。 我国城市土地收购储备制度 是由城市政府组建的专门机构，对城市中 需要流转的划拨土地、闲置土地等加以收购， 然后进行有偿出让，以便改善城市土地资源 供求状况的制度。 1、土地储备制度的建立，使政府手中有了现实的可供地，也增加了其垄断市场、招标拍卖的主动性。 2、储备土地大多来自于收购，并且一般要在出让前经过前期开发，为此政府已经支付了相当大的成本，政府不会低于成本出让，低地价出让土地现象得到有效约束。 土地储备制度建立的意义 3、由于储备土地已成净地，政府有了追求出让土地效益最大化的物质基础，招标拍卖土地的热情大大提高。 4、土地收购储备制度促进了存量土地充分利用，土地利用集约度提高，并由此节约了城郊的耕地资源。 土地储备制度建立的意义 生地是指不具备城市基础设施的土地。可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 熟地是指具