万科商业调研以及建议概要.pptVIP

需求依旧，买家的热情并未受宏观市场调整而下滑 商业体量较大，5296平方米未售；三期3000平米待售在即 市场现状一：街铺面积主要集中于40-90平米、大大的减低了置业门槛 市场现状二：5.6m以上层高成为市场主力、而单价在8000-27000元/平米，折合4000-13000元/平米左右 市场现状三：街铺业态以零售为主、极少具备烟道、下水道条件 市场现状四：街铺年回报率普遍偏低，仅3-5% 西街市场CVA（相对竞争优势）分析 市场突破方法分别以先招商后销售、返租等方法引起客户关注、并创造良好业绩 客户无明显特征，同时西街曾尝试用各种方法吸引老客户 西街现状 二级市场策划品控中心 Centaline Consultants 万科商业调研及建议 现状 万科商铺销售停滞不前 问题解析 内因： 本项目在市场中缺乏吸引力？ 外因： 市场整体下滑、低迷？ 二层整体招商 业主 70% 4.44% 100 3240000 27000 6..12×8×12 零售 120 三万英尺 南城 大型商业配套入驻-商场 业主 未开盘 3.75% 25 480000 8000 4.95×7×10 零售 60 湘江世纪城 北城 大型商业配套入驻-商场 高桥、业主 100% 3.00% 30 1080000 12000 4.5（3.7)×3.7×11 零售 90 新城新世界 东城 周边配套成熟-老社区 无明显特征 50% 5.33% 80 3600000 18000 6.5×4×20 零售 200 瑞林花园 东城 大型交通配套-火车站 三湘、业主 60% 16.22% 200 740000 14800 6×4.5×12 家居建材 50 万象新天 东城 只租不卖 无明显特征 租赁 \ 23 \ \ 5.8×8×9 零售 60 三江花中城 东城 只租不卖、5年合同 无明显特征 租赁 \ 25 \ \ 4.2×8×15 任意 80 中城丽景香山 东城 　 万家丽、业主 100% 3.18% 45 850000 17000 6×5（7）×8 任意 50 东门一号 东城 无 无明显特征 100% 7.20% 90 1200000 15000 6X8X9 零售 80 浏阳河畔 东城 大型商铺招商 无明显特征 40% 4.80% 80 1200000 20000 5.8.X9X16 零售 60 银港水晶城 东城 大型商业配套入驻-商场 高桥、业主 未开盘 3.30% 55 1800000 20000 5.6×8×9 零售 90 上河街区 东城 只租不卖，整体招商 专业机构 租赁 \ 15 \ \ 8×30×20（30） 大型商场 600 东玺门 东城 无 高桥、业主 50% 2.31% 25 1040000 13000 4.2×5×12 零售 80 星城世家 东城 3万抵5万 高桥、业主 70% 2.40% 25 750000 12500 5×4.5×11 零售 60 凯乐湘园 东城 售罄 高桥、业主 100% 3.23% 35 520000 13000 5×5×8 任意 40 东方新城 东城 返租、6年每年16.6%计 高桥、业主 100% 4.00% 60 720000 18000 6.6×4.5×9 零售 40 锦湘国际 东城 商铺外部包装精美 　 未开盘 3.45% 23 720000 8000 6×4×9 零售 90 茂华国际湘 东城 大型商业配套入驻-酒店 业主 70% 3.45% 23 1040000 8000 6×4.5×8 零售 130 绿城桂花城 东城 备注 客户特征 消化率 年回报率 月租金/平米 总价 单价 层高×面宽×径深 业态 街铺主力面积 项目名称 区域 在调研的18个楼盘中在售的42%楼盘商铺已成功售罄、67%楼盘销售率超过70%；商铺销售情况较为乐观、市场需求依旧。 可西街花园街铺依然面临困境 ？ 遗留内街、大径深、大面积的滞销铺 无烟道、下水道，不能进行大型餐饮运营 有鉴于此、市场并非滞销的主要因素 寻找市场的相对优势 二层整体招商 业主 70% 4.44% 100 3240000 27000 6..12×8×12 零售 120 三万英尺 南城 大型商业配套入驻-商场 业主 未开盘 3.75% 25 480000 8000 4.95×7×10 零售 60 湘江世纪城 北城 大型商业配套入驻-商场 高桥、业主 100% 3.00% 30 1080000 12000 4.5（3.7)×3.7×11 零售 90 新城新世界 东城 周边配套成熟-老社区 无明显特征 50% 5.33% 80 3600000 18000 6.5×4×20 零售 200 瑞林花园 东城 大型交通配套-火车站 三湘、业主 60% 16.22% 2