土地使用权及其评估特点.docVIP

第一节　土地使用权及其评估特点 〖基本内容〗　　一、土地使用权及其实质 　 　土地使用权是土地使用者依法对土地使用或出让、出租、转让、抵押、投资的权利，属于无形资产的范畴，是无形资产中的对物产权，有一定的特殊性。土地使用 权价值高低主要取决于土地的特性和条件。因比，影响土地使用权评估的因素主要是土地的地理位置、用途、周围环境等。土地资产可以单独评估，也可与地上建筑 物一起评估或作为企业整体资产的构成要素随整体企业评估。 　　二、土地的分类及其特性 　　(一)土地资产的分类　　1．按社会经济用途分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地(如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场)等。　　2．按经济地理位置可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。　　3．按所有权归属可分为国家所有和集体所有。我国城市土地属国家所有，农村和城市郊区土地除法律规定属国家所有以外均属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。　　4．按利用程度可分为高度集约使用、正常使用、闲置未用或空地和不恰当使用。　　5．按开发程度与开发趋势可分为已开发、未开发和列入市镇开发规划。 　　(二)土地资产的特性　　土地特性