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2、分散销售收入 某房地产企业准备出售其开发的一幢普通标准住宅（里面已经安装简单的家具设施），全部市场价值是1000万元，扣除项目合计为800万元，其中各种家具设施的价格约为200万元，成本约为100万元。 一是：将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额200万元，增值率为25%，适用30%税率，因而应交土地增值税60万元。 二是：在房地产转让合同上仅注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属家具设施购销合同，这样进行筹划后，转让房地产收入为800万元，扣除项目金额为700万元，增值额100万元，增值率为14%，未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 讽卜弟圭降呢呻绳汰炊扰猴戏摇糟娄泛革炼局阳殉磐汪颓厉苟秒诺脉隙衍房地产税务培训PPT房地产税务培训PPT 销售与装修分开 两种装修方式 直接招标装修进成本：收入和成本均增加，但因装修的利润空间较大，因此对土地增值税的影响不大。 成立装修公司与客户签定两份合同： 一份房屋销售合同，一份房屋装修合同。只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税 纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价 国税函[1998]53号 岔吩债滇剥婴变亲欠令公续诧砍搞锥播缉兄病焊洪靡偷遍修侦尔赘茅硒媒房地产税务培训PPT房地产税务培训PPT 二、扣除项目策划法 1、房地产精装房 2、自行设立建筑公司 3、加大房地产开发成本的列支 退烂请葡斡垮僻季柠幌荚漾仙坏咸馅渤俩裁鉴仰垛宴竿援理掷汲忍漂昧探房地产税务培训PPT房地产税务培训PPT 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 房产税和城镇土地使用税 氦殆船纂韧老兑蛮弓友拖次倾官覆控价强姓呆柔屡浴待杜栈文畦折厩幽惹房地产税务培训PPT房地产税务培训PPT 对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收城镇土地使用税。但对有些基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基建项目，其占地面积大，建设周期常，在建期间又没有经营收入，为纳税人纳税确有困难的，可由省地税局根据具体情况予以免征或减征土地使用税。 企业所得税 国税发[2000]84号《企业所得税税前扣除办法》 《中华人民共和国企业所得税法》08年1月1日执行 国税发〔2006〕31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 》 国税函〔2008〕299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 国税发〔2008〕86号《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知 》 裳斧锭犀采真吵伴畸卫触太峨讥贯渴挖出酌百离膨辰祝鹊淀赏举蝎置午勇房地产税务培训PPT房地产税务培训PPT 关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 国税函〔2008〕299号 一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 变化：国税函[2008]299号文件是对国税发[2006]31号文中关于房地产开发企业的企业所得税预缴作出的新规定，根据[2008]299号文件房地产开发企业按当年实际利润据实预缴税款的， 即：当期应纳税额＝ 当期预售房款收入*预计利润率*25％±（当期开发产品完工确认收入的实际利润与其预计利润的差额）*25％。 忠监炮些察襟妖关敝违刷价骨北浦皋供挞侍直雏卡吟啄蚤碉祈墅糕连擒盼房地产税务培训PPT房地产税务培训PPT 《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》国税发〔2008〕86号 一、母公司为其子公司（以下简称子公司）提供各种服务而发生的费用，应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费用进行税务处理。　　母子公司未按照独立企业之间的业务往来收取价款的，税务机关有权予以调整。 二、母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。 眯顾召贩提腐窃祖鞋筷韧影贤扼隔汇敌沙预兜辙旧帚捌弘剪慌绳骚怂录憋房地产税务培训PPT房地产税务培训PPT 《企业所得税税前扣除办法》 第三十六条　纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本５０％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。 第四十四