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和风雅居项目策划策划人：胡雪梅 目 录 第一章 市场分析 第二章 项目分析 第三章 项目定位 第四章 营销项目 第一章 市场分析 （一） 国内房地产市场分析 （二） 盐城市房地产分析 国内房地产市场分析 2009年房地产市场在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕使房地产急剧升温。 盐城市房地产分析 历史：自汉武帝元狩四年（公元前119年）建县以来，共有2100多年历史，是施耐庵、陈琳的家乡 人口：全市总人口数806万，其中市区人口68.8万，全市人口年增加6.48万人，户均人数量为3.12万人 地理：滨海襟湖，具有典型的湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气候年均温度在13度左右 居住：盐城市政府出台《市区2008-2012年住房建设规划》，确定规划期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米 主城区被分为八大板块 南城区板块——未来城市中心，沿海特大城市的核心商圈 串场河板块——景观带初具规模，“水绿盐城”的名片 “浦东”板块——未来城市经济发展的发动机，大环境优化催生区域裂变 北城区板块——物流商圈已经形成，商业占据主导地位 盐渎板块——三大商业巨龙进驻，商业氛围日益浓厚 西环路板块——西环路改造完成，自我完善是最主要工作 老城区板块——商业格局改造已经显出成效，未来城市发展的重要依托 先锋岛板块——改造是关键，未来盐城最有文化氛围的区域 盐城GDP年增长情况 盐城GDP年增长率 从图上可以看出： 09年全年实现GDP总值1923亿元，按可比假计算增长13.5%，近三年一直较高的增长 从03年开始，地区生产总值开始进入一个相对较高增长的时期，近几年增长速度基本维持在15%左右，增长速度惊人 盐城人均GDP增长情况 盐城人均GDP增长率 由此看出： 09年全年增长了12.4%，人均GDP有明显增长，达25564.33万元 总体走势，稳中有涨，03年以后增长速加快 总 结 从近十年看，盐城经济快速增长，居民生活水平提高，随着经济的复苏，盐城的经济必将再次保持高增长率，这将会极大刺激楼市发展。 第二章 项目分析 （一）项目概况 （二）SWOT分析 1、项目优势 2、项目机会 3、项目劣势 4、项目威胁 项 目 概 况 曾几何时，老城区似乎已经被老百姓从传统的居住小区概念中所淡忘，商业模式过于传统、交通繁杂，除了相对优越的教育资源，貌似其它居住小区应有的配套都相对滞后。但今天再看老城区，当我们把一张张精美的项目效果图放入老城区的整体规划中，我们不得不承认，老城区在特大城市发展中所起的作用是无法替代城市形象。 和风雅居，老城区优质小高层生活社区，项目位于城市东部板块的浦东”板块——未来城市经济发展的发动机，大环境优化催生区域裂变、地处建军路与文港路交汇点由盐城节，将人性化的建筑理念贯彻到每一个角落。 优越的地段，精雕的品质，合理的价位，势必使和风雅居成为老城区一道亮丽的风景线。预计今年十月中下旬将推出首批房源。东方绿地置业有限公司投资建设。规划建筑面积30000平方米，以小高层住宅为主，部分沿街商业，房屋外立面选用灰白相间的淡雅色调，造型新颖，设计精湛。 项目SWOT分析 项目优势 盐城市楼市整体形势良好 盐城市楼市价格体现价值，价格在3000-8000元 交通便利，地处建军路与文港路交汇点，多条公车线路在门前 文化氛围好，毗邻新四军纪念馆，又是学区房，让孩子接受好的教育。 项目机会 目前盐城楼市处于供小于求的状态，短期内这种局面将持续 区域环境日益成熟，将来必将成为盐城居住的典范 项目劣势 周围住宅供应大，大量楼盘不断上市，必定会稀释本项目客户群体 处于交通要道，噪音大，又因老城市规划，道路窄，繁忙时间易交通堵塞 整个区域没有大型购物中心 项目威胁 随着房价的不断上涨，普通阶层将无法承受房价，影响未来销售。 和风雅居09年房价趋势图 第三章 项目定位 （一）形象定位 （二）客户定位 1、客户分析 2、总体目标客户定位 （三）功能定位 1、布置 2、面积范围 3、设计要求 （四）户型定位 1、户型面积范围 2、主力户型 3、户型比分及个功能部位面积设计建议 4、设计要求 （五）价格定位 1、价位 2、策略 （六）主题定位 （七）概念设计 1、规划布局 2、环艺布置 3、会所（物业用房规划） 4、工程进度建议 （八）前期物业管理定位 1、物业服务档次 2、高品质物