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与金融创新区一起腾飞 —浦东园区类上市公司投资价值分析 2006年2月 上海 内 容 提 要 浦东综合配套改革试点 05年6月，浦东成为全国首个综合配套改革试验区 改革涉及十个方面：政府体制改革、发展要素市场，推动金融创新、促进社会协调发展、城乡一体化发展、发展混合所有制经济、自主创新、形成与国际接轨的市场环境，等 金融创新提升浦东地产价值 金融创新已经迈出实质性步伐 外汇管理9项试点，破解跨国公司资金跨境流动的难题 货币经纪公司、小额外汇兑换、金融衍生品交易所等 浦东地产将极大受益 陆家嘴为核心的商务地产，是金融创新最直接、最大受益者 金桥、外高桥等地的工业地产也将受益于跨国机构集聚 居住物业，尤其是金桥等地出租用高档居住物业也将受益于机构集聚 行政改革给园区类公司带来巨大发展空间 区域委员会管辖范围大幅扩大 浦东商业环境改善：由量变到质变 浦东的商业物业一直非常缺乏，影响商务地产租售水平 和黄入主，浦东商业中心建设启动 和黄优惠入主竹园2-3地块，土地楼板价1.2万元每平方 06年开始，和记黄埔将投入约50亿元，全力打造2-3地块 浦东新区、G陆家嘴、和黄有望实现多赢 商业完善对提升浦东地产价值具有里程碑式意义 G陆家嘴大量比邻商业中心项目，将直接受益 新会计准则有利于浦东板块的价值表现 公允价计量带来投资理念的变革 新会计准则将带来重大的投资机会 公允价以合法、权威的方式，告诉投资者相关资产的市场价值，提供了一种价值参考，实质重于形式 损益大幅波动致使PE法参考价值大大降低 浦东园区板块属正宗投资性地产概念，且资产存在大幅增值 租赁收入已经或将占据主要地位 资产大幅增值，部分甚至高达3-5倍以上 公司推荐（一）：陆家嘴 公司推荐（一）：陆家嘴 公司推荐（一）：陆家嘴 公司推荐（一）：陆家嘴 公司推荐（一）：陆家嘴 土地使用年限的特殊优势 不存在闲置土地收费及收回问题 占用资金少，利息成本、机会成本较低 土地储量的优势 公司推荐（一）：陆家嘴 租赁经营业务在收入中比重将最终提高到约55% 主营业务转型已全面铺开，60万平方米在建或将建项目将于06-09年逐步投入使用 物业租赁业务未来将获得稳定的高收益 出租物业所含至少50%-100%以上的潜在溢价，将最终在物业的长期租赁经营中以高利润形式表现出来 每年13.5亿元左右的租金收入，毛利率将高达70%以上 不考虑参股租赁项目的投资收益，仅此项业务预计就可给公司贡献约0.30元以上的EPS增量 公司推荐（一）：陆家嘴 公司财务稳健 风险极低 50亿元未结算销售额，即便公司停止其它一切业务，也可维持目前盈利水平3年左右 账面42亿现金，偿债能力超强 盈利指标在行业较高水平，长期有望平稳走高 期间费用率低于平均水平 投资建议：买入 RNAV估值结果至少在12.2元以上，现价较之严重低估，建议买入，长期持有 公司推荐（二）：浦东金桥 公司推荐（二）：浦东金桥 公司推荐（二）：浦东金桥 公司推荐（二）：浦东金桥 公司推荐（二）：浦东金桥 公司推荐（二）：浦东金桥 投资建议：买入 RNAV估值结果9.18元 PE估值9.5-10.8元 现价较之严重低估，建议买入 * 公司推荐：G陆家嘴、G金桥 新会计准则有利于浦东板块的价值表现 浦东综合配套改革试点提升地产价值 商业环境改善—由量变到质变 在财税优惠政策扶持已难以激发更多的活力，而制度成为经济发展重要瓶颈的今天，综合配套试点，给了浦东新区重要发展机会，由此奠定了浦东新区作为我国现代服务业核心集聚区、金融创新示范引领区的核心地位 80%以上 工业 95%-100% 金桥居住物业 94% 甲级办公楼 出租率 类别 目前浦东物业的租赁情况 陆家嘴写字楼现紧张局面：05年新增供应15.3万，吸纳量约18万，源于金融集团迅速扩张，欲在07年WTO对银行业全面开放前实现扩张 119 17 张江 97 10 外高桥 90 27 金桥 43 28 陆家嘴 功能区面积（平方公里） 开发区面积（平方公里） 四大公司开发范围有望大幅扩大 预计最大受益者：G陆家嘴、G金桥 -0.3 3.1 重要公司之一 G外高桥 0.06 4.4 重要公司之一 G张江 -0.08 1 核心企业 G金桥 0.39 43.7 核心企业 G陆家嘴 每股现金流（元） 货币资金余额（亿元） 管委会下属 公司名称 无与伦比的资源优势：约250万平方低成本优质储备资源，溢价200亿以上 陆家嘴软件园规划平面 和记黄埔 12000 4 259900 50800 综合 竹园商贸区2-4地块 保利上海集团有限公司 14251 1.83 71200 27301 综合