红卫豆腐社片区危旧房改造工程项目可行性研究报告.docVIP

红卫豆腐社片区危旧房改造 项 目 申 请 报 告 第一章 申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况 1.1.1 申报单位：十堰海龙置业有限公司 1.1.2 项目申报单位概况 十堰海龙置业有限公司成立于2011年3月23日，地处湖北省十堰市张湾区公园路50号，注册资本1000万元，登记注册类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发及销售。 十堰海龙置业有限公司与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极贯彻执行党的方针政策和国家法律法规，执行股东代表大会的决议和决定，响应十堰市政府关于推进城市棚户区改造的号召，积极参与车城西路红卫豆腐社区危旧房改造，为城市建设做贡献。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 十堰市车城西路红卫豆腐社区危旧房改造项目 1.2.2 项目实施计划 本项目计划于2014年12月底前完成立项、征地拆迁、勘察设计等前期准备工作，2015年7月完成报建及招标工作并开工建设，本项目建设期约24个月，预计2017年7月底工程竣工。 1.2.3 项目建设地址 本项目建设地址位于车成西路东侧红卫豆腐社片区，总占地面积31902平方米，其中拆迁建筑面积19800㎡，还建建筑面积29700㎡。 1.2.4 建设规模 本项目计划建设4栋高层建筑，总建筑面积为135561 m2，其中地上建筑面积111561 m2，地下部分建筑面积为24000 m2。高层住宅建筑面积85161 m2（包括还建3万㎡），商业建筑面积26400 m2。 建筑物技术指标表 序号 工程名称 单位 建筑面积 备注 1 总建筑面积 m2 135561 地上11561㎡ 1.1 住宅建筑面积 m2 85161 二梯四户 1.2 商业建筑面积 m2 26400 底商10000 m2 1.3 地下建筑面积 m2 24000 800个车位 2 居住户数 户 768 3 居住人数 人 2304 按3人/户计算 4 总建筑密度 % 30 5 容积率 3.5 6 绿化率 % 30 1.2.5 总体建筑设计方案 本项目计划建设4栋27层建筑，沿车城西路依次排开，4-27层为高层住宅，层高3m，每栋2个单元，一梯4户，共768户；地上1-3层为商业裙楼，层高4.5米，另建三层地下室，功能为车库、地下超市、高低压配电间、发电机房、消防水池、泵房、生活水箱、热交换站及其他。建筑结构形式采用框支剪力墙，建筑风格采用现代artdeco建筑风格。 1.2.6 投资估算 经估算，本项目建设投入总资金32000万元，其投资构成见下表。 项目建设投资估算汇总表 序号 项目名称 估算价值（万元） 占开发投资比例 一 工程费用 19600 61.25% 二 工程建设其他费用 8400 26.25% 三 基本预备费 1400 4.38% 四 建设管理费 600 1.88% 五 销售费用 1200 3.75% 六 建设期利息 800 2.5% 合 计 32000 100.00% 1.2.7 资金筹措方案 该项目资金来源于四个渠道： （1）自有资金6400万元，约占总投资的20%； （2）还建房冲抵土地款5600万元，约占总投资的17.5%； （3）预售款反投资10000万元，约占总投资的31.25%； （4）银行借款10000万元，约占总投资的31.25%。 1.2.8盈利模式及财务分析 本项目采用租售并举的盈利模式，除还建部分外，高层住宅、地下车位、底层商业均用于销售，2-3层用于出租。本项目可期实现主营业收入为53860万元，上交税收总额为9260万元，可期实现利润总额为11600万元。投资利润率为35.16%，项目经济效益良好。 1.2.9报告编制依据 1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《中华人民共和国环境保护法》 4、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》 5、《建筑项目经济评价方法与参数》（第三版） 6、《建设部关于推进棚户区改造工作的指导意见》 7、《财政部关于棚户区改造项目有关税收优惠政策的》 8、《湖北省城市房地产开发经营管理规定》 9、《湖北省产业发展指导目录》（2006年本） 10、《湖北省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》 11、《湖北省关于进一步加强住房保障工作的意见》 12、《湖北省城市房屋拆迁管理办法》 13、《十堰市国民经济和社会发展第十二五年规划纲要》 14、《十堰市城市棚户区改造项目计划及情况汇总》 15、《十堰市城市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》 16、《十堰市城区棚户区（危旧房）