世联_嘉兴项目营销策略报告.ppt

迷宫图 楼书中设计迷宫游戏，客户被趣味吸引同时深入体验项目周边资源性 个性 资料 戴梦德 外婆家 超市 服务手册 业主专属生活指南 2007年3月版 星级酒店服务手册式销售资料，客户全面体验服务体系 完美影像，形象传达 TOP SERVIED LIFE 营销 活动 “乐享”生活完全体验体系 形象导入期 蓄客期 开盘强销期 持续期 体验品牌，建立信心 体验品质，物有所值 体验服务，乐享生活 乐享阶层，圈层突破 冠名民俗活动 战略品牌签约 产品推介会 样板房开放 《鲁豫有约》 开盘活动 异地推广 案场周末活动 银行VIP客户活动等 7 8 9 10 11 12 1 2 4 5 3 6 5 4 2007年 2008年 蓄客期 开盘强销期 形象导入期 持销期 6 7 端午节赛龙舟 1 冠名嘉兴民俗活动，端午节赛龙州比赛，迅速扩大公司及项目的知名度。 强强联手——战略合作签约仪式 2 人员：旭辉置业、顾问公司、商业主力店，酒店管理公司、物业管理公司、政府领导、当地及上海、杭州媒体。 目的：迅速树立项目品牌 7 8 9 10 11 12 1 2 4 5 3 6 5 4 2007年 2008年 蓄客期 开盘强销期 形象导入期 持销期 6 7 7 8 9 10 11 12 1 2 4 5 3 6 5 4 2007年 2008年 蓄客期 开盘强销期 形象导入期 持销期 6 7 1 样板房开放活动 透明样板房”真人秀“展示“乐享生活”概念。 “嘉兴房地产投资潜力论” 鲁豫有约 2 人员：意向客户、房产专业人士、媒体人士 目的：激发各地潜在客户投资欲望 7 8 9 10 11 12 1 2 4 5 3 6 5 4 2007年 2008年 蓄客期 开盘强销期 形象导入期 持销期 6 7 1 制造新闻热点： 从房款中捐献部分作为“三中贫困毕业生基金” 开盘活动 7 8 9 10 11 12 1 2 4 5 3 6 5 4 2007年 2008年 蓄客期 开盘强销期 形象导入期 持销期 6 7 制造人气：异国风情表演、小丑派发礼品，制造人气氛围，促进成交。 2 由于外地投资客是本项目重点拓展客户，因此异地推广极为重要。 异地推广 杭州 嘉兴 上海 温州 7 8 9 10 11 12 1 2 4 5 3 6 5 4 2007年 2008年 蓄客期 开盘强销期 形象导入期 持销期 6 7 开发商资源：客户会，其余楼盘客户，商业客户 世联资源：分公司，世联行，《地产评论》等 公众资源：房展会，专题产品说明会等 营销费用 6000*75000 =4.5亿 4.5亿*1%=450万 2007年（65%） 290万 2008年（35%）160万 户外 平面 活动 户外 平面 活动 20% 50% 30% 30% 50% 20% 60 130 100 40 70 50 上海的营销推广费用水平为1.5% ， 杭州为1.2%. 营销要保证价值实现， 更要创造价值。 --世联宗旨 THE END ！ * 案例借鉴二：海上海 综合功能定位消除区域抗性，细分市场，深挖目标客户需求，打创意牌，成就营销经典 占地面积：79,738平米 建筑面积：229,075平米 物业形态： LOFT办公楼、高层住宅、特色商业街、 创意LOFT 单套面积250平米，层高6.5米，毛坯房。 创意LOFT 创意生态居 创意商业街 抗性1：杨浦区非传统的办公区域，写字楼需求不足。 抗性2：住宅产品面积偏大(二房100-129平米、三房150-176平米)，受政策打压和居民消费水平限制。 1 2 3 实现均价 去化速度 杨浦区内环板块 15065 17套/月 海上海 16007 50套/月 集商业、酒店、办公、居住 功能为一体的 高品质 城市标志型 建筑 市场支撑 嘉兴市场投资潜力巨大 产权式酒店投资受市场认可 本项目办公产品竞争优势较大 可居住， 可办公 部分酒店， 部分小户型 居住 嘉兴城镇居民投资能力较强。 可支配收入较高，增幅一直保持在13%左右，人均收入水平与杭州、上海非常接近， 市场支撑一 磁悬浮建设带来利好，刺激嘉兴房地产市场发展。 15分钟到上海，15分钟到杭州，磁悬浮建设带来的“同城”效应，表现为异地购房者自住人数增加，会吸引更多的上海及周边地区的中高收入人群前往嘉兴投资置业。 嘉兴房地产市场比周边城市房价相对较低，投资门槛也较低。 嘉兴、杭州、上海城镇居民收入比较图 单位：元 收入 年份 君特大厦 新洲国际 嘉兴投资市场氛围未受到明显打压，产权式酒店投资产品受到市场青睐 在售项目 君特大厦 金鼎广场 新洲国际