哈尔滨养老地产商业计划立项可行性研究报告.doc

佳美投资集团 哈尔滨养老地产商业计划建议书 2015年6月3日  目录 一、 前 言 2 我国已进入老龄化社会阶段 2 二、 养老公寓市场 3 老龄化市场机遇分析 3 ?养老观念逐步转移 3 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 3 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 4 哈尔滨现在老龄化状况： 4 三、 呼兰区区位优势 5 哈尔滨呼兰区——养老养生的佳选之地： 5 健康生态城市品质凸显： 7 四、 潜在市场分析： 7 立足本地 7 覆盖周边 8 多元客户 8 五、 项目模式建议：居家式养老+候鸟式养老 8 以居家型养老为基础 9 以候鸟式养老为补充 14 居家式养老和候鸟式养老的模式简要对比： 15 初步的规划： 17 六、 项目影响 18 政府角度看项目优势 18 华侨华人养老社区构想 19 七、 项目风险 20 养老观念 20 资金压力 20 竞争对手 20 项目管理 20 政策缺位 21 前 言 我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区60岁以上人口占总人口10%以上或65岁以上人口占总人口7%时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 社会在工业化、都市化的冲击下，产生许多变迁，其中家庭的改变甚受曙目。育幼和养老功能已渐由家庭以外的专门化机构所取代，造成家庭功能萎缩的现象。老年人口逐渐增加，而家庭养老功能又趋于式微，这种现象，对于都市地区繁忙急促的生活型态下的家庭而言，无异是压力重重，必然产生极大困难。当社会经过工业化的洗礼后，其诸多特质，几乎全不利于老年人的社会生活，例如： 1.社会流动升高及大型都市兴起，吸引子女离乡背景，致使老年人无所依靠，生活艰苦。 2.家庭人口的减少，加上家庭不再是个自给自足的单位，功能减弱，造成老年人孤寂落莫，晚景凄凉。 3.人际关系由亲密而疏远，初级关系转变到次级关系，导致亲人互动的疏离，尤其老年人被冷落于一旁，无人过问。 4.现代社会强调创新及效率，使老年人无法适应，大有「英雄无用武之地」之叹，常觉得与社会格格不入，并遭排斥。 缘于上述诸因素，现代社会便有老人问题的出现。再加上现代社会职业结构的变革、生产效率的强调，产生前所未有的退休制度。退休制度是今日社会给予老人的一种发展上的使命，此制度即是将「长江后浪推前浪，世代新人换旧人」的概念予以规范化，使工作领域中的个人必须遵循，老人在工作方面，便扮演一种无角色的角色。退休，除明显减弱老人的经济力外，更有其他方面的影响： 1.社会方面：与原来因工作所形成的社会关系及网络产生疏离、断绝。 2.心理方面：老而无用之落寞感，随之油然而生。 3.生活方面：无所事事，产生孤寂感。 因此，建立一银发赡养小区，提供一处无论是居家服务、生活照顾或身体养护均尊重长者的自主选择，且给予有尊严的服务及生活安全的保障，将是一个重要课题及符合全民所需。 养老公寓市场 老龄化市场机遇分析 据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。 ?养老观念逐步转移 受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。 京太阳城集团董事局主席朱凤泊认为，中国从20世纪70年代末开始实施计划生育，形成了一批“421”家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下