城镇土地分等定级概述.ppt

第二节 土地性状调查* 第一节 概 述 一、土地的质量与性状 土地质量是土地相对于特定用途表现(或可能表现)出效果的优良程度。土地质量总是与土地用途相关联的，其适宜的用途受土地本身的性状和环境条件的影响。 土地性状是指土地在自然、社会和经济等方面的性质与状态，是判断土地质量水平的依据。 土地性状指标，通常是土地的一些可度量或可测定的属性。 二、土地等级评价 土地等级是反映土地质量与价值的重要标志。 土地等级评价，又叫土地分等定级，是指在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定,并使鉴定结果等级化的工作。 土地分等定级是以土地质量状况为具体工作对象的。因此，它是衡量土地质量好坏的必要手段，也是土地管理的一项基础性工作。 第二节 土地性状调查* 土地性状调查是指对土地性状指标的调查，包括土地自然属性及土地利用的社会经济属性的调查。 二、土地利用的社会经济属性调查 1.地理位置与交通条件 地理位置：通过对地图的分析和调查查清土地与城市、集镇的相对位置，与行政、经济中心的相关位置，与河流、主要交通道路的相对关系。 交通条件：主要是对道路分布、等级、宽度、路面质量、车站、码头等进行调查。 第三节 土地分等定级概述* 一、城镇土地分等定级概述 (一)城镇土地等级体系 为正确反映土地质量的差异，土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。 城镇土地等：反映城镇之间土地的地域差异。 将各城镇看做一个点，研究整个城镇在各种社会经济、自然、区位条件影响下，从整体上表现出的土地质量差异，土地等别在全国范围内具有可比性。 (二)城镇土地分等定级方法体系 　主要有三种 : 多因素综合评定法 级差收益测定法 地价分区定级方法 第四节 土地税收情况调查* 一、税收与土地税 税收:是国家凭借政治权力、依靠法律强制手段，对一部分社会产品进行分配，无偿地取得财政收入的一种形式。 二、土地税的依据与功能 1.征收土地税的依据:是指征税数额计算方法，主要为以下四种： (1) 按土地面积征税－－面积大，征税多；面积小，征税少 。 缺点：这种计算方法很不公平，它忽视了土地收益与土地质量密切相关，应以土地面积与质量作为依据来计税。 2.土地税收的功能 土地税收在保障国家财政收入，平衡负担，促进土地的合理利用等方面具有重大作用，其功能体现在： (1) 保证国家的财政收入； (2) 抑制土地投机； (3) 促进土地资源合理利用； (4) 引导土地利用方向的调整。 (2) 按土地每年的总收获量征收－－收获量大，征税多；收获量小，征税少。 缺点：同样的土地，由于作物品种不同，成本及收获亦不同；而且对空地、荒地无法使用这种方法征税。 (3) 按土地每年的纯收益征收－－从土地总收益中减去生产成本及他项负担后的余额，亦称经济地租。 缺点：难于推行，因为土地收益难以测算，同样对空地、荒地等无法征税。 (4) 按地价征收－－最理想的计征方法！ 地价的高低代表土地生产力的高低，依土地生产力的大小分配赋税负担，更合乎公平原则 。 城镇土地级：反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。 通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率条件得到收益的差异，并据此划分出土地的级别高低。 土地级的数目，根据城镇的性质、规模及地域组合的复杂程度，一般规定： 大城市 5～10级 中等城市 4～7级 小城市以下 3～5级 1. 多因素综合评定法 多因素综合评定法是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合分析，揭示土地的使用价值或价值及其在空间分布的差异性，并以此划分土地级别的方法。 指导思想：是从影响土地的使用价值或质量的原因着手，采用由原因到结果，由投入到产出的思维方法。即通过系统、综合地分析各类因素和因子对土地的作用强度，推论土地的优劣差异在空间上的分布。 2. 级差收益测算评定法 级差收益测算评定法是通过级差收益确定土地级别的方法。 指导思想：是从土地的产出(企业利润)入手，认为土地级别由土地的级差收益体现。 级差收益测算方法主要对发挥土地最大使用效益的商业企业利润进行分析，从中剔除非土地因素如资金、劳力等带来的影响，建立适合的经济模型，测算土地的级差收益，从而划分土地级别。 3. 地价分区定级法 地价分区定级法的指导思想是直接从土地收益的还原量（地价）出发，根据地价水平高低在地域空间上划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。 (三)城镇土地定级的工作程序 土地定级因素选择。要选择覆盖面广、指标值有较大变化,且指标值的