如何填写楼盘市调详表.doc

如何填写楼盘市调详表 对单个楼盘进行详尽分析的市场调查，是每一个房地产初学者入门的必经之路，更是所有从事房地产人士据以研究市场的基础。这里所介绍的长达七页的《楼盘市调详表》，是对单个楼盘进行详尽分析的市场调查的专用表格，它主要是根据产品（地点）、价格、广告和销售这四个方面的依次顺序来对一个楼盘进行全面剖析的。相对来讲，因为它的制定是以实际营销工作的需要为指针的，所以涵盖面比较广，但又不是无目的地面面俱到。虽然有的方面不是十分严谨和全面，可都是很有实用价值的工作方法。 一、产品 产品涉及到的方面很多，是详表最基本最主要的部分。我们下面从一组组概念开始切入，分类加以详细说明： 1. 地段 对地段理解往往包含两个层面的含义，一是宏观面的地域分析，二是微观面的地块分析。但对单个楼盘市调，微观面的地块分析更熟悉，更具其实际认识意义。为了便于对地段的直观理解和表述，《楼盘市调详表》采取了图文并茂的方法，其中，对地段切入是从地点、交通、位置和环境这四个概念开始的： 1) 地点。这里的地点，不但是指绝对意义上的地域标识———地址，即文字上所表述的“某市梨区某路某门牌号码”，还指由这个“点”所引发的相对意义上的距离概念，即这个“点”离某某商业街、某某火车站等主要标的物的相对直线距离。 2) 交通。指的是楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、飞机、地铁、主要公路等。 3) 位置。位置主要是指楼盘的具体坐落方位、地块的形状和大小、楼盘的主要展面朝向和相邻的其他房产状况如何等。 4) 环境。环境指的是楼盘周围的物质和非物质生活配置。 与之对应，《楼盘市调详表》中“区域关系图”主要侧重于地点和交通的表述，除了要将楼盘的“点”在地图上标明外，周围的主要交通路线自然不可少。它必须用经过缩小的真实地图来表示。 “基地位置图”则侧重于位置的说明，它要求您能注明地块的形状和大小，是临街地、角地还是袋地……工作中，一般用经过缩小比例的地图来表示的，标注时应注意图的比例与方位。 “环境评估”一项，是对周围具体环境的个人感受和总体评述，用文字来表达，填写时应注意行文的条理性与真实性。 2. 公司组成 发展商·设计单位·承建单位·物业公司 发展商、设计单位、承建单位、物业公司，分别是指项目在投资建设、建筑设计、工程营造和最终物业管理四个方面的主要营运组合公司。 因为房地产投资建设是资金大、周期长的一项工程，没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。一般而言，营运组合的强力搭配，四大公司的充沛实力和骄人的业绩，不言而喻都是大楼的日后品质的绝对保证。而在这四个营运组合中，发展商是谁，又是最为关键的，它的好坏也往往决定了其他三个公司和更多的外围公司品质的优劣。 3. 地块性质 我国是实行土地社会主义公有制的国家，即全民所有制（国有土地）和劳动群众集体所有制（集体土地），一般个人和团体是不拥有土地的所有权的。楼盘建设所使用的土地仅是拥有其土地的使用权，而出让、转让和划拨是我们获得土地使用权的三种方式。 4. 基本参数 1) 基地面积。基地面积是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。 2) 总建面积。总建面积是指由城市规划管理部门正式确定的、按《建筑面积计算规则》计算的、项目建设的总的建筑面积。据此，我们一般可以知道楼盘的建筑规模，并从中估测大致的建筑周期。 3) 规划形态。规划形态则是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。 例：二幢二十八层带二层地下室的公寓楼，我们通常表示为“2—28F/2B 公寓”。 4）容积率。容积率是地上建筑面积与建设用地面积之比。 5）覆盖率。覆盖率又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值，通常以百分比表示。一般而言，覆盖率越小，建筑物的占地面积就越小，社区活动面积就越大，绿化、道路的范围就越广；覆盖率大，地块面积所剩无几，绿化也往往为道路所侵占。 5. 建筑类别 所有的楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能的不同，可分为公寓、纯办公楼、商场、综合楼和别墅，等等。 1) 外销房。外销房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。 2) 内销房。内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。 外销房和内销房的主要区别仅在于它的土地成本不一样，卖售对象不一样。其他的差别都是这二点的外部延伸。随着上海的经济的不断发展，这种差别终究会消失。 3）公寓。公寓是指二层以上供