【2017年整理】登记备案对于租房协议的影响浅析.docVIP

登记备案对于租房协议的影响浅析 租赁房屋是否需要进行登记备案？这是困惑许多客户的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度”；第十四条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续”。第十七条：“房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》”以上法律法规确立了房屋租赁合同登记备案的制度。但实务中，许多承租方签订了租房协议，要求出租方配合办理登记备案，却被出租方告知不需要办理此项登记备案，或者会出现出租方找出种种理由不愿配合办理登记备案的情形。那么，房屋租赁协议的登记备案对租赁当事人究竟有无意义？以下做简单的分析。 根据大陆法律有关房屋租赁合同的规定，房屋租赁合同属于诺成合同，即租赁当事人约定的生效要件具备时，且合同内容合法，租赁合同即为合法有效，对合同当事人具有约束力。而有关法律法规规定的“登记备案制度”仅作为行政机关的管理行为，其登记与否并不影响房屋租赁合同的合法生效。即租赁当事人不能仅以租赁合同未经登记备案为理由而主张房屋租赁合同无效。 国家制定登记备案制度的立法目的主要在于两个方面。其一，国家采取房屋租赁登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止出租人违法出租房屋；其二，房屋租赁行为是具有物权性质的债权行为，具有一般债权所不具有“涉第三人”的性质，国家采取房屋租赁登记备案制度，以期更为有效保护租赁当事人及第三人的合法权益。租赁房屋而产生的涉第三人权利亦可分为不需要履行任何登记备案手续即可产生的对抗权利以及需要履行一定登记备案手续方可产生的对抗权利。 承租人享有的针对第三人的“优先购买权”是不需要履行登记备案手续即享有的权利。房屋出租方在租赁期间将其出租的房屋出卖，在同等条件下，出租人拥有优先于其他人购买该出卖房屋的权利，为法律直接规定产生。 但如果出租方违法的“一屋多租”，在先的承租人是否可以直接产生对抗第三人的权利？《上海市房屋租赁条例》第十五条规定：“房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。”因此可以判断，根据法律法规，这种保护并不像前述“优先购买权”属于法定的权利，而是采取“未经登记备案，不得对抗第三人”。即享受对抗第三人的权利的前提，是房屋租赁合同已经按照有关法律法规的规定在规定的部门办理登记备案手续。 假设现有承租人A承租出租人B所出租房屋，双方签订的租赁合同合法生效，但没有向有关部门办理租赁合同的登记备案手续。如果此后出租人B又与C签订房屋租赁合同并向有关部门办理租赁合同的登记备案手续，则A虽然先于C签订的房屋租赁合同，仍然会因为其租赁合同不具有“对抗第三人”的效力，承担不利法律后果的风险。 由上述举例可知，对于房屋租赁合同的承租人而言，租赁合同的登记备案是对其合法权益保护的法律手段之一。如果不进行租赁合同的登记备案，虽然对于房屋租赁合同本身的生效及履行不会造成不利影响，但因无法对抗第三人，则一旦出现纠纷不利于保护承租人的合法权益。因此，对于承租人而言，需要重视房屋租赁合同的登记备案。ZYJ—403 设备开箱检验记录 工程名称： 单元名称： 设备名称 制造厂 出厂日期 检验数量 技术文件 设备检查情况 设备随机备件及材料 检验意见 建设单位 监理单位 施工单位 现场代表： 年 月 日 现场代表： 年 月 日 现场代表： 年 月 日 ZYJ—403 设备开箱检验记录 工程名称：采油三厂卫38#站电力线路改造工程 单元名称： 设备名称 电力变压器 型号规格 S9-630/10 制造厂 郑州市大地电力设备有限公司 出厂编号 04-116 出厂日期 2005年2月 检验地点 采油三厂供电大队 检验数量 检验日期 2005年2月17日 技术文件 合格证 应有 1 份 实收 1 份 说明书 应有 1 份 实收 1 份 设备图 应有 份 实收