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全装修成本控制浅析 广州万科 2006.7 全装修成本概况 全装修成本组成分析 各阶段成本控制 全装修成本控制浅析 全装修成本占主体建安成本的25%～28%,占售价的8～10％ 全装修成本概况 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 按功能房成本构成 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 重点:甲方分包 其次:甲供材料、全装修总包 按分判方式成本构成 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 小户型成本最高，控制小户型成本就控制了所有户型成本 按户型成本构成 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 客户细分、市场定位决定装修标准 客户细分：寻找目标客户群，目标客户的消费习惯、可承受价格区间、价值取向分析 周边市场调查：收集分析当地同类型目标市场产品装修标准及供应、销售情况 装修标准确定：结合项目的市场定位，确定装修标准 此装修标准将指导后期设计方向（市场定位发生变化情况下将修订装修标准） 全装修成本控制措施－可研阶段 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 组织管理：成立全装修设计小组（设计、销售、成本组成） 测算不同方案成本，控制在目标成本范围内 修建模板房，实际体验装修效果 公司决策委员会、营销、设计、成本、客户及相关部门达成一致意见，确定全装修交楼标准，并完成书面审批 全装修成本控制措施－设计阶段 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 全装修成本控制措施－招标阶段 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 土建总包做全装修并没有成本优势 全装修单位选择－土建总包施工还是全装修单位施工 明确全装修总包、专业分包、甲供材料范围 全装修总包：铺贴墙地砖及石材，涂料，木作业造型，水电安装等 专业分包：木门，木地板，橱柜，淋浴屏，电器（抽油烟机，煤气炉，热水器等） 甲供材：墙地砖，涂料，开关插座，灯具，洁具，五金等 全装修成本控制措施－招标阶段 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 利用集团和区域采购平台，占全装修采购量47％，既降低了成本又提高了工作效率。 使用定点采购－－几个项目一起联合采购，既降低成本又提高工作效率 全装修成本控制措施－招标阶段 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 甲供材管理 选定样板之后，通过招标选取与样板一致的、且具有竞争价格产品 样板展示时不承诺品牌，避免产品垄断 精装总包报价中考虑甲供材税费、管理费、损耗 项目设置一名材料管理员管理甲供材料 制订《甲供材料管理指引》，规范管理及操作 全装修成本控制措施－招标阶段 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 合同管理 总包合同明确：总包配合费、总包与全装修交接程序及验收表格 全装修合同明确：专业分包配合费、成品保护、甲供材税费、管理费、损耗 专业分包合同明确：成品保护 全装修成本控制措施－招标阶段 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 成品保护 全装修总包、专业分包合同都列明成品保护条款，严格执行合同中的相关条款，分清责任，甲方不再为此增加成本。 合同中用图片加文字详细描述保护方法 木门保护 木地板保护 浴缸保护 全装修成本控制措施－招标阶段 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 案例一：设计前置 花城四期A1、A2、B6、B7栋厨房、卫生间已按水电施工图施工完成，但待全装修图纸出来后发现：各插座位置、给排水点位置、烟道开口等现场安装位置与精装图纸有较大出入，为满足装修标准，必须将完工部分做出改动，为此发生无效成本约20万，分摊到建筑面积增加成本7元/平米 厨卫设计、室内户型布置在主体施工图纸出来之前完成，明确给排水、插座、开关、空调摆放、橱柜摆放位置，避免二次凿除，发生无效成本。 图纸会审，较少错漏碰缺。 案例分享 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 案例二： 万科蓝山项目一期小高层64户为全装修交楼，营销为促进销售要求提供两种全装修标准供业主选择（1、450元/平米全装修成本，2、 600元/平米全装修成本），从销售情况来看：1、选择普通标准的为59户，占92％，2、选择豪华标准的为6户，占8％。 从销售反馈的信息来看，提供两种装修标准对销售基本没有促进，反倒让客户犹豫不决。 一个项目只做一种装修标准，采购，施工管理，预结算，营销等一系列工作都简单化，提高工作效率 案例分享 成本概况 成本分析 各阶段成本管理 谢谢聆听！