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全案操作流程 A 项目前期发展策划 目标 1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。 2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。 3、锁定目标客户群。 4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。 B 建设前期急建设期的顾问与应对方案 目标： 1、协助开发商解决有关问题，使项目的开发按既定进度展开。 2、通观全局，就可能发生的问题，对开发商提出预警性提示，以保证项目的顺利开发。 3、开始着手提升项目知名度和企业品牌。 C 项目营销策划 目标： 1、通过策划各种攻关和促销活动，聚积项目的销售势能。 2、制订兼具市场冲击力和最大利润的价格，控制销售节奏。 3、全面提升项目知名度、美誉度，树立开发商良好形象。 D 项目销售期代理及善后期顾问 目标： 1、保障项目的销售期如期完成，确保开发商利润的获得。 2、力争缩短销售周期，使资金快速回笼，以保障下期工程或下一个项目的再投资。 3、尽量延长旺销期。 4、全面树立项目和开发商品牌。 前期发展策划纲要 步骤一：项目所在地初步市场情况调查 阶段A：宏观环境分析 第一、经济环境。包含经济体制、宏观经济增长方式、产来结构的变化、城市化的进程、通货膨胀的状况、家庭收入和家庭支出的结构等等。 第二、政策环境。即与地产市场有关的财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策、户籍政策。 第三、行业环境。考察政府的行业管理水平和管理能力是地产市场宏观环境研究的重要组成部分。主要包括：城市规划、行业管理方式、产业结构发展等等。 第四、人口环境。主要注重：人口的总量、年龄结构、户籍结构、知识结构、家庭结构以及人口的迁移特征几方面。 第五、文化环境。如何挖掘项目独特、深厚的文化内涵，并扮演城市新居住文化倡导的角色，对房地产开发具有非常重要的意义。 第六、技术环境 对技术环境进行研究，需要对以下问题作出回答： 1、新技术条件下人的需求变化； 2、新技术条件下的生产关系变化； 3、区域、场所、空间、时间等概念的变化； 4、物业功能的变化； 5、项目街区功能、商业功能、增值功能、投资功能。 同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程等方面也应该做出系统的研究。 阶段B：项目所在地房地产市场状况分析 第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。 第二、市场现状剖析。主要通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。 第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，作出预测（约未来3-5年）。 阶段C：项目所在地板块市场分析 第一、板块总体规划。包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。 第二、板块功能定位。是“CLD”还是“CBD” 。 第三、板块开发动态。对已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。 第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。 前期发展策划纲要 步骤二：确定可类比项目，对可类比项目进行调研 阶段A：确定可类比项目并作深入的调查与分析 以事先制订出的表格为主要的形式，派出专门人员负责对已确定的可类比项目进行调查，以获取基本情况及重要情报，然后进行分析整理以及对各个可类比项目作出针对性的评价。 阶段B：对可类比项目进行全面分析 对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标（包括售价、户型、配套、推广卖点、广告投放等）、销售业绩（包括畅销户型的统计）等进行罗列、分析。 前期发展策划纲要 步骤三：项目的SWOT分析及总体策划思路拟定 阶段A：项目的SWOT分析 从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。 阶段B：项目的总体策划思路拟定 第二、战略部署。制订项目的战略目标及划分实施步骤。 第二、软件平台的构筑。达致项目战略目标所需的软件平台---“营销大环境”的构筑，应从项目的规划阶段就开始着手。 第三、硬件功能的配置。包括项目自身应实现的功能定位及项目结合周边配套等所应实现的功能定位。 前期发展策划纲要 步骤四：项目核心价值体系的建立 第一、挖掘项目先天的最大价值。从市场时机、自身条件及区域价值等方面入手。 第二、赋予其适当且最大化的后天价值 前期发展策划纲要 步骤五：项目的目标