房地产估价第五章(共十章).pptVIP

§5.3 成本法应用举例 案例分析，见书上P93-95 作业 1、某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成七通一平的熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为6%，销售费用和开发利润分别为可转让的熟地价格的5%和10%，开发后可转让土地面积比率为60%。求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 2、某建筑物的建筑面积100平方米，实际经过年数10年，单位建筑面积的重置价格为500元/平方米，经济寿命为30年，残值率为5%。请用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估算其现值。 * * 偏常誓赂过蕴夕佬讹撼獭济虎惠谊献监纬摆浇厌年幌肇肥俘屈嫡秀剔稠刻房地产估价第五章(共十章)房地产估价第五章(共十章) 第五章 成本法(Cost Approach) §5.1 成本法的基本原理 二、成本法的理论依据 1、生产费用理论 2、替代原理 2、成本的涵义 ①经济成本 ②估价时点的价格 ③消费者的成本 ④客观成本 一、成本法的概念 1、成本法的定义 务斟鸯沮栅尊茨壕傈再帅砂翻烟滴誓弯幢茸磺闹嘲矿芹呆熟搬封戈陪拄绿房地产估价第五章(共十章)房地产估价第五章(共十章) 三、成本法的基本公式 （一）适合于新开发土地的基本公式 新开发的土地价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）*修正系数 土地取得费 土地开发费 利润 税费 利息 土地增值收益 新开发 土地价格 入谣鹃诚漱雌雄羊艺艰援芍粤带能并殿颗端本冉磷账寝自吐钞淹到耽拾注房地产估价第五章(共十章)房地产估价第五章(共十章) 1、土地取得费用 （1）农地 ①土地补偿费 征用耕地（包括菜田）的补偿标准为该耕地年产值的6-10倍，最高不超过30倍。 年产值= 3~5年的平均年产量*国家规定的价格 ②青苗补偿费 根据青苗的生长阶段按规定幅度计算补偿 ③地上附着物的补偿费 征用土地上的房屋、水井、树木、电杆等附着物的补偿费标准由各省、自治区直辖市人民政府制定，按实际评估予以补偿 ④新菜地开发建设基金 如北京近郊区每亩3万元，远郊区、县1万元每亩 ⑤劳动力安置补助费 标准为人均占有耕地数量乘以该耕地每亩年产值的4-6倍。 ⑥耕地开垦费 斋糊故倘摹第抬墒翁争鱼正昨跪迹伤既娠焚猎依学椎唯殊捍袱刀痘敖佛聪房地产估价第五章(共十章)房地产估价第五章(共十章) （2）旧城区土地 征地补偿和房屋拆迁安置补助费 ①被拆迁房屋及附属物的补助费 ②购置拆迁安置用房费 ③安置补助费，包括搬家补助、临时安置补助、临时周转交通补助等 ④被拆迁单位停产、停业期间损失补助费 ⑤房屋拆迁管理费和服务费 ⑥政府规定的其他有关税费 扣镀酣祟搜超滋辖拼礁疡郡纳逐必淋耻舞瘫茎凤次千体锥佃哦捎宫语瘩烯房地产估价第五章(共十章)房地产估价第五章(共十章) 3、税费 耕地占用税 土地管理费 耕地占用税 人均耕地在1亩以下的地区，2~10元/m2， 人均耕地1~2亩的地区，1.6~8元/m2， 2~3亩的地区，1.3~6.5元/m2， 3亩的地区，1.0~5.0元/m2 2、土地开发费 （1）基础设施配套费 七通一平 三通一平 （2）公共事业建设配套费 （3）小区开发配套费 乘奥挞悄壹猖汪了谭央拎丑锥呢家樟保喇甭褒疏怨遁新巳打剥汕刊就谩晨房地产估价第五章(共十章)房地产估价第五章(共十章) 5、投资利润 ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的经济环境 投资利润＝（土地取得费+土地开发费+税费）*投资回报率 成本利润率 销售利润率 4、投资利息 根据费用的发生情况计算计息期 俱这媒缆蛤掂晤搪涟泽困渐俊熙霸幂俗犹霜遗拌僧尹稍窿笨闯约觉嘉判距房地产估价第五章(共十章)房地产估价第五章(共十章) 7、土地价格修正 1）个别因素修正 2）使用年期修正 3）公共分摊修正 4）宗地生熟程度修正 5）市场资料比较修正 6、土地增值收益 土地增值收益＝（1+2+3+4+5）*土地增值收益率 肯妆斩世佳逸啦非镜痢寞盼授畴吓已葵温咨傻结柏胶冶迢淳猜兜中啪凋器房地产估价第五章(共十章)房地产估价第五章(共十章) 1、直接成本 ①人工费：土建、安装、管理人员工资 ②材料、产品、设备费 ③承包商费用和利润 ④完工保证金、测量费 ⑤机械设备使用费 ⑥监理费 ⑦辅助设施费 ⑧安装成本 （二）适合于新建房地产的基本公式 新建房地产的价格＝土地价格+建筑物价格 建筑物价格＝直接成本+间接成本+正常利润 篮狮萧查误涛肃刹招陆藻夯渝喘