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《房地产估价案例分析》解题思路 　　1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响)，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。 　2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。 　　3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。 　　4、改错：考估价方法在应用中的难点。 　　一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。 　　1、什么是技术路线?路线的三个方面 　　①价格内涵，由目的确定?②估价思路，由原则原理确定?③估价方法，由估价对象房地产的类 　　型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。 　　2、技术路线与估价要求事项的关系? 　　①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线(p6) 　　②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。 　　③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标 　　准及估价方法均有影响。 　　※?a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。 　　b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。 　　d、估价对象状况(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未 　　来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产) 　　④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。 　　⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。?　⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。 　　3、估价路线的确定过程： 　　①了解估价的基本事项(对象、目的、时点);?②遵守估价原则;?③确定价格内涵(一定要先说清楚);?④确定价格形成过程;?⑤再确定估价方法。 　　二、房地产估价方法 　　1、各方法之间的关系 　　①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。 　　②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34 　　③各方法相互引用P54 　　比较项目?比较法?成本法?收益法?假设开发法 　　价值角度?买方、卖方?卖方?买方?卖方?卖方 　　价值转换?价格—价格?部分价—整体价?年收益—价格?整体价—部分价 　　价值类型?比准价格?积算价格?收益价格?剩余价格 　　价值方向?过去—现在?过去—现在?将来—现在?将来—现在 　　3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么?为什么而估?怎么估? 　　4、估价方法的选用《规范?》P8 　　三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。 　　1、合法原则：A、合法产权：?占用、使用、收益、处分四方面。 　　B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。 　　C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权 　　2、替代原则(1)替代性(可比实例必须具有替代性)(2)客观性(成本、收益等必须客观) 　　3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。 　　不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。 　　(1)先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。 　　(2)可以验证建筑物相对于土地是否过大?思路：用成本法求?V建，再用剩余法V建二者相比 　　4、估价时点原则《原理》P97 　　5、公平原则 四、估价目的(核心) 　　1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入;②条件限定(最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等);③对价格进行的明确规定(拆迁价、基准地价) 　　2、不同目的影响价格内涵(底价、最高价、现房价、交换价) 　　3、不同目的影响估价对象(保险不含地、改制不含基础设施费用) 　　4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的;?5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件; 　　6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。?7、目的影响技术路线。 　　五、房地产价值形成及分配规律 　　1、法律法规政策(市场准入、限定条件、价格规定、规划限制); 　　2、产权原则确定(适用房、划拨土地、共有否、抵押否) 　　3、客观性原则(费用、成本、收益都要客观) 　　4、带租约的房地产转让价格;?5、特殊交易(税费转嫁、相邻地块) 　　7、百年老店(如同仁堂)整体转让，如用剩余法和收益法计算，其