第八章 土地增值税.pptVIP

第八章 土地增值税 一、土地增值税的含义 对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 1994.1.1开征。 二、土地增值税的特点 以转让房地产取得的增值额为征税对象 ---土地、房屋的转让收入合并征收。 采用扣除法和评估法计算增值额---余额为计税依据；旧房及建筑物转让及申报不实、价格偏低，采用评估法。 实行超率累进税率。 按次征收。 三、土地增值税的课税范围 对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为课税。 对土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让行为课税。（出让与转让的区别） 对转让房地产并取得收入的行为课税。 国家 出让 单位和个人 转让 其他单位和个人 四、土地增值税的纳税人 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人。 五、土地增值税的税率 六、增值额的确定 转让收入额－扣除项目金额 （一）转让收入 货币收入：现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、股票等有价证券。 实物收入：各种实物形态的收入，如钢材、水泥、等建材，房屋、土地等不动产 其他收入：取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权等。 （二）扣除项目的确定 1．新建房地产转让可扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额 ①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； ②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 （2）房地产开发成本 房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （3）房地产开发费用 ①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，可以扣除的房地产开发费用按如下规定扣除： 开发费用= 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，可以扣除的房地产开发费用按如下规定扣除： 开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 （4）与转让房地产有关的税金。 房地产开发企业在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加可全额扣除，非房地产开发企业转让房地产时缴纳印花税也可扣除。 （5）财政部规定的其它扣除项目。 对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%的扣除。即： 加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20% 注意：取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。 ) 2．存量房地产转让可扣除项目 （1）房屋及建筑物的评估价格。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 （2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （3）转让环节缴纳的税金。可扣除转让房地产有关的税金（营业税、城建税、教育费附加、印花税） 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.与转让房地产有关的税金 D.旧房及建筑物的评估价格 七、应纳税额的计算 1.计算增值额---收入额－扣除额 2.计算增值率----增值额÷扣除项目金额 3.确定适用税率 4.计算应纳税额 增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率 举例 某房地产开发公司2010年发生以下业务： （1）开发商品房对外出售，售房合同注明销售收入4000万元 （2）支付土地使用权金额800万元 （3）开发成本1500万元 （4）向银行借款2000万元，一年期，利率4％，向非银行金融机构借款800元，一年期，支付利息60万元，均能按转让房地产项目分摊利息并能提供金融机构贷款证明，管理销售费用300万元，除利息外允许扣除比例为5％。 要求：计算该公司全年应缴纳的土地增值税。 例题解答 扣除项目金额＝800＋