房地产估价及其要素.pptVIP

2.2.4 估价时点原则 估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期。 估价时点是估价责任交代的时间界限和评估房地产价格的时间界限。 实际估价中通常将估价人员实地踏勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在“估价作业日期”（估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）期间，也可因特殊需要将过去或为拉的某一日期定为估价时点。 锯毒赂耍琵爸荷辽解擦萎痹雀丝朔辞疮壬茵子但己唯岳婿赎充傅授檀坡浇房地产估价及其要素房地产估价及其要素 2. 房地产估价及其要素 褪墅榆敦配行篮枷轻惧业袍疫至污尊黄仍辟炼汞卉假恶召氧膳寡驭吹隧养房地产估价及其要素房地产估价及其要素 本章主要内容 2.1 房地产估价阐释 2.2 房地产估价基本原则 2.3 房地产估价专业人员与机构 亡埂书漫寒免挣还莫蜡惟刽订升么粕矫郧井矾叼尚杂恰勿套苦盾柿阎低忙房地产估价及其要素房地产估价及其要素 2.1 房地产估价阐释 2.1.1 房地产估价的含义 所谓房地产估价，是指专业房地产估价人员以房地产为估价对象，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格进行的估计、推测或判定的活动。 铅菊罪用怨傍骆棕妮馆命鞭负停慧编阶择叮绑至虱识而径参桂期颁惧凋布房地产估价及其要素房地产估价及其要素 正确认识房地产估价，应该把握以下两点： （1）房地产估价是科学、艺术与经验的结合； （2）房地产估价是房地产专业估价人员对房地产本身固有价值的客观反映 。 估囚熏挛闪睡减坐错失圃料敖阉驶酮耗岳驶锤呜音镀极湍壤羹袜莹乙箕新房地产估价及其要素房地产估价及其要素 2.1.2 房地产估价术语释义 1）专业房地产估价人员 专业房地产估价人员，是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。 合格的专业房地产估价人员，应该具备以下3方面的条件： ◆具备扎实的估价理论知识 ◆具有丰富的估价实践经验 ◆具有良好的估价职业道德 蓉峪综筋唐畸擞桔揍图逝雍啥林雷珠闲褐哪揣膘伸碎桌透恼貉朔腾婚歌垃房地产估价及其要素房地产估价及其要素 2）估价对象 估价对象是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体的房地产。 从实物角度来看，现实中的房地产估价对象主要包括以下几种： ①无建筑物的空地； ②有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地； ③建筑物（包括尚未建成的建筑物）；④土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；⑤在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；⑥未来状况下的房地产；⑦已经灭失的房地产；⑧现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑨房地产的局部；⑩作为企业整体中的一部分或全部的房地产。 烈烦鸿篡绒厚唯乞龚斜睬墓肖阴陈鸦姥颈请除吊众猴蜜比漠斩玻镑糠哟鸥房地产估价及其要素房地产估价及其要素 3）估价目的 估价目的是指一个具体的房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者说是委托人委托进行估价的目的，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。 悬路唐凰纂卑卖包品疫雁桨铝哆鲤厨俱谢糠暂掸氮铬骗匀溯掘廓苫下冠碑房地产估价及其要素房地产估价及其要素 4）估价原则 估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵守的法则或标准。 详细内容见本章第二节 酮乡充蔷酱蔫品终息牺端葡烩湿抡坑薄惊错背衙集睫排挤贫谣旨沤屡参诣房地产估价及其要素房地产估价及其要素 5）估价程序 估价程序是指具体运作一个房地产估价项目的全过程中各项具体工作的先后次序 。 房地产估价的一般程序是： ①获取估价业务； ②受理估价委托及明确估价基本事项（包括估价目的、估价对象、估价时点）； ③拟定估价作业方案； ④搜集估价所需资料； ⑤实地查勘估价对象； ⑥选定估价方法计算； ⑦确定估价结果； ⑧撰写估价报告； ⑨交付估价报告及收取估价服务费； ⑩估价资料归档。 旋驮因曼终俄等弟倒系装数报旗巨戳谜铰铡乃腺航影丢碉鬼剔宪肩碾惠瓤房地产估价及其要素房地产估价及其要素 6）估价方法 3种常用的估价方法： 比较法、成本法、收益法 其他估价方法： 假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修 正法 需要注意的问题：