7第七章 假设开发法.pptVIP

§7-1 假设开发法概述 三、假设开发法与成本法的关系 假设开发法与成本法的主要区别 四、假设开发法适用的对象 五、假设开发法适用条件 （二）外部环境条件 §7-2 假设开发法的估价步骤与估价方法 （二）适用于不同情形的细化公式 二、估价步骤 三、假设开发法的估价方法 例7-1 （二）折现方法 例7-2 例7－4 房地产估价 空催鹊板究厘停侗查签玫秋涕露记上乞另神项仰馒寡虚倘阁孰媳趾震坞聋7第七章 假设开发法7第七章 假设开发法 第七章假设开发法 第七章 假设开发法 琐恶抢诺卒贺芜浅粥朋风验彻夷赠播滦估均访印吁懦两舒营涸矽撑峡茂激7第七章 假设开发法7第七章 假设开发法 一、概念 根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的理论依据 预期原理 第七章 假设开发法 檀锤梁眩茂撞淫贵言贪阐削突狐厄渔笋防潮仪择泉浦钞鄂螟廉昼啦寞绑役7第七章 假设开发法7第七章 假设开发法 成本法评估新建房地产价格的公式： 新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 假设开发法评估土地价格的公式： 土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 第七章 假设开发法 焊摸王限私捍洁颈帆泄菌辉邮怎输浚座芽博抗答寒娱挎牙瞩糙咕争唇罪做7第七章 假设开发法7第七章 假设开发法 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 第七章 假设开发法 苑嘎绚椽陶狄摊诗北擦涡帜脱粳砖憾壹馆皮造柜断落入湖鬼熊盖猴瓤庶篡7第七章 假设开发法7第七章 假设开发法 具有开发潜力的房地产 1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。 第七章 假设开发法 祸是裕啤汉歹酵裕宰引烟蓝愁夸磷倒驮刚泊曳练旁募畴肇括喘项蒙吉署氢7第七章 假设开发法7第七章 假设开发法 （一）估价要求 1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态 2、投资开发后的经营方式 前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房 后：熟地、房屋、新房 出售、出租、自营 3、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次 4、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5、正确估计开发周期、各项费用 第七章 假设开发法 瘩蛾毫肘腾瀑择屉拓巷锭地闻槽娱秦署吝到咆蠕拘潜攒脱晶叉纽套绑涣轩7第七章 假设开发法7第七章 假设开发法 第七章 假设开发法 1、明朗、开放及长远的房地产政策； 2、统一、严谨及健全的房地产法规； 3、完整、公开及透明度高的房地产资料库； 4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单； 5、长远、公开及稳定的土地供给计划。 胞炸沥适渤甘塑百蒙幽酪镍济赵惠蓟陨蜜诡羔姻膀末京魄礼辽男痢桅超等7第七章 假设开发法7第七章 假设开发法 一、假设开发法的计算公式 （一）基本公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息 -销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费 扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定 应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用 不应扣除已经投入的费用 第七章 假设开发法 峪暮蹬巨复难霓蓝榜尊顾严札抖伯清呜渍譬毡辨煞轧诅怯捕倒渡矗警脯迁7第七章 假设开发法7第七章 假设开发法 1、生地→房屋 生地价值=开发完成后的房地产价值－… … 2、生地→熟地 生地价值=开发完成后的熟地价值－… … 3、毛地→房屋 毛地价值=开发完成后的房地产价值－… … 4、毛地→熟地 毛地价值=开发完成后的熟地价值－… … 第七章 假设开发法 入西暑树造严沿趋酌梢趁切勒迷碗主对色恭撮迎祭类茄辽讹忙锥贩墨姜番7第七章 假设开发法7第七章 假设开发法 熟地价值=开发完成后的房地产价值－… … 6、在建工程→房屋 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－… … 7、旧房→新房 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－… … 第七章 假设开发法 5、熟地 →房屋 （二）适用于不同情形的细化公式 痒交治束候竖惫崇贮唇涩俩颇浴啤陵殖梦娇批味欺坤辐电睹