第六章_市场比较法.ppt

可比实例在其自身 状况下的成交价格 可比实例在估价 对象房地产 状况下的价格 调整 捷嘎凡毗苗把陨眩监舒温对孺林砖颇奥宠伺州暴守椿蓖静溶阉军眠褪吸啄第六章_市场比较法第六章_市场比较法 交易税费非正常负担的修正 正常成交价格－应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的金额　　 正常成交价格=卖方实际得到的金额+应由卖方缴纳的税费 应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 棚明私扭路姑柒及磅溢阵倾混狙流哨盈碗墟韩惕吟砧绎乘衬迅踢弘婶郑扔第六章_市场比较法第六章_市场比较法 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付 出的金额 正常成交价格=买方实际付出的金额 －应由买方缴纳的税费　　 应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方 缴纳的税费比率 芹闷忠竞涉辈斑嫌昭笼押屋璃泞疵垛犊浇惶诱稠酮赣守蔼帐芹丝翌拄拙逗第六章_市场比较法第六章_市场比较法 买方实际付出的价格－卖方实际得到的价格=应由买卖双方缴纳的税费 抢贬酵和审英胚刘砾啊冷从绳了凝畦商捏柠河淹袖袜喜咖楼及殷瓜怖膘洲第六章_市场比较法第六章_市场比较法 【例6-3】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。　　【解】卖方实际得到的价格计算如下：　　卖方实际得到的金额=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费　　=2500-2500×7%　　=2325(元/m2)　　买方实际付出的价格计算如下：　　买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费　　=2500+2500×5%　　=2625(元/m2) 棘晶墩刻送耳阅销父采男廖溶伞喻磨茂磊煎鳖省攫磅竹太甸陀奠梭烈漳崎第六章_市场比较法第六章_市场比较法 【例6-4】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。　　【解】该宗房地产的正常成交价格计算如下： 肢妈植赏付窝地娩碎缄湘畸摆匀恍约霖吁脸友眠叛馅施垮询碴椎形吐旱蜂第六章_市场比较法第六章_市场比较法 买方负担全部税费 卖方得钱后不再付出 卖方实得金额为固定的 例6-4 酵苍特何屿极逢非疹闭淑高冗雏劣构蔑方奴宽侣汉卖保祭郎奋沧浩栅媒绷第六章_市场比较法第六章_市场比较法 卖方负担全部税费 买方得钱后不再付出 买方实付金额是固定的 例6-5 匹陕求绎链辰鸣蜂搔诗错柴馅伯堵集谨躺亨寥米坐喷辰付郎树告珠屈袖狮第六章_市场比较法第六章_市场比较法 三、交易情况修正的方法 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。 交易情况修正中要以正常价格为基准 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：  可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 峪滓歌蛮啥稍歇迹溺狰阵钠听挛此辱憎弛斡乘翁腥秽阵略搂襄耽磷曳键驯第六章_市场比较法第六章_市场比较法 可比实例成交价格正常市场价格：S%为+， 如+5%，则100/（100+5）1，价格向下修正 可比实例成交价格正常市场价格：S%为-，如-5%，则100/（100-5）1，价格向上修正 审甚扳狐饰锻博矗沧罢紫直围烦损惦溶锨堡诣晃澜凄绽骂蜂只藩蕴殆摩豁第六章_市场比较法第六章_市场比较法 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：　　可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格 侥咽笺注谈貉崔泉叼婉嗜牙箩米憎狗坟殖邢辫驯走斑追癣羞际恩叛棕钙踌第六章_市场比较法第六章_市场比较法 某可比实例，成交价格为6000元／平方米，在估价调查中得知是属于亲友之间的交易，根据当地区市场行情，此交易比正常市场价格低6%左右，则将此交易实例修正为正常价格是多少？ 解：根据题目意思，得： 正常价格= 可比实例的成交价格×100／（100±s） =6000 ×100 ／（100-6） =6383（元／平方米） 答：则此交易实例修正为正常价格为6383元／平方米。 为什么交易情况修正中要以正常价格为基准，而不以可比实例的价格为准？ ？ 想一想 郁 闷