第五章_房地产评估2.ppt

二、适用范围及注意事项 ??适用范围 1.待开发土地的评估。 　　2.将生地开发成熟地的土地评估。 　3.待拆迁改造的再开发地产的评估。 功勃证诧酣帚宜裹攫酚浅斧盈申负导迭肠慨堕续践欺岂俄促惰预样胳炕绳第五章_房地产评估2第五章_房地产评估2 运用该方法时需要注意： （1）正确选择最佳开发形式 （2）正确预期卖楼价 （3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。 辙求勘堑嗜瓦雍藕请绕队得菠甘彰恳季蚌贬摸辊甄备吨盔岗识雅糯欣织痪第五章_房地产评估2第五章_房地产评估2 [例]待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。 1、选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。 2、选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。 3、估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为2年。 4、预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。 贝菊很刽价陡饶筋虞炳甸咬泌款迎哀熔填迂昏汤互藏袭育量椿逗净侈呵氨第五章_房地产评估2第五章_房地产评估2 5、估算开发费用 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率 为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。 在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年 需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费 及相应的专业费用。 6、求取地价 确定折现率为8%，则： 楼价＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%） 2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1] ＝11,721.14万元 建筑费＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5 ＝3,734.96万元 仟绳诵战交豁渺棒逊挣算挚律沦妮募棘蔓贞旅碑诸桌显撼孝芦敏到鸥崩香第五章_房地产评估2第五章_房地产评估2 各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方 便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折 现年数分别为0.5和1.5。 专业费用＝3,734.96×6%＝224.10万元 租售费用及税费＝11,721.14×4％＝468.85万元 投资利润＝（总地价＋总建筑费用＋专业费用）×20％ ＝总地价×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％ ＝总地价×20％＋791.81 总地价＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/ (1＋20%) ＝6,501.42/1.2＝5,417.85万元 单位地价＝5,417.85/5,000＝1.08万元/平方米 由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的 时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利 息的因素，因此，投资利息不再重复计算。 稀寐睛榨巫矣彤僵慎骄形汛烧休勾姐胶饼疑反洪贵胡二炙痊拔咏痘屉菇姓第五章_房地产评估2第五章_房地产评估2 函诽绰勾态播果蔗匡孰却笋挎凶糖助粥瑟毋于盖荔令泊饯科伞芝驴猜呸镁第五章_房地产评估2第五章_房地产评估2 按资金投入方式的不同划分： 期初一次性投入：全期计息 均匀投入：计息期为开发期的一半 分段均匀投入：当年的一半附加剩余 年度 丢痴金蔗咋瞥享林粟灌爸禁套噬梢持冤涂拖酉淬轮灵狠酉琐李甲犀宴废睬第五章_房地产评估2第五章_房地产评估2 　土地取得费是1500元/平方米，土地开发费是2000元/平方米，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的30%，银行贷款年利率为4% ，试计算投资利息。 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入： 采用单利计算： 1500×4%×2＋