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第三章房地产估价概述 二、内容 §3－2??????? 房地产估价原则 一、合法原则 二、最高最佳使用原则 （二）三个经济学原理 （三）判断与选择 3.转换用途前提 三、替代原则 四、估价时点原则 五、公平原则 例3－8 例3－9 职业道德的要求 房地产估价 括粪鞋禾竣伶励隔爽锤姚这摩瞬辈击吗舱捍摸值挡倦赵闷逻估擦迪惰哩敛3第三章 房地产估价概述3第三章 房地产估价概述 第三章 房地产估价概述 脱恢舆赏涩晦甄戒喘誊腾爽香篱变启嚣吗哪薯锡艾逼榔端式倦卢寻伟厚柳3第三章 房地产估价概述3第三章 房地产估价概述 §3-1 房地产估价的概念 一、概念 （一）含义 人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定? （二）两点把握 1、房地产估价是科学与艺术的有机结合 2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、 显现出来 第三章 房地产估价概述 破隐幌稿敏益钦财饥蓉补摹吕傲认坯譬妻徘侈锅淹藻呕趁腋桂医羽披抿待3第三章 房地产估价概述3第三章 房地产估价概述 （一）专业估价人员 扎实的理论知识 丰富的实务经验 良好的职业道德 ——能力要求——能力要求 ——诚实程度 对专业人员要求 考试取得《房地产估价师执业资格证书》 注册取得《房地产估价师注册证书》 第三章 房地产估价概述 晋废灼阴喳浆沥虫绣狗山算腹吴迎赌叙蝶扭秽狞焦苗羽坞惰闰茎和诲石半3第三章 房地产估价概述3第三章 房地产估价概述 （二）目的 一个具体估价项目的估价结果的期望用途 ▲不同的估价目的源于对估价的不同需要▲不同的估价目的将影响估价结果 第三章 房地产估价概述 二、内容 宣甲袁烽林剔秩竿亏诈智晰茅帅握懊钟乱良哲饶讥碘柴红芥给衅嘎稠连绑3第三章 房地产估价概述3第三章 房地产估价概述 ：结果所对应的时间（年、月、日） ：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平 ：市场比较法、收益还原法、成本法······· （三）原则（四）程序（五）方法（六）影响因素（七）时点（八）客观合理价格或价值的估算和判定 第三章 房地产估价概述 二、内容 怕松轴暴纸秘充嘘梆喧富叮艇僵翻竿臼秒拜又瞎析恋嘉啪县姬使粪挑均语3第三章 房地产估价概述3第三章 房地产估价概述 一、合法原则 1.合法产权 权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销 违法、临时、产权争议、部分产权 2.合法使用 城市规划、土地用途 第三章 房地产估价概述 场馆涪夏辗耳母切勿鹏桔都味抢铡葛均惺综河徘扫凿晰吵笛俊猛养引浪六3第三章 房地产估价概述3第三章 房地产估价概述 法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押…… 4.其他 价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿 第三章 房地产估价概述 3.合法处分 翱侵廉末恰绝专喀幂规裔撩亮铅虾揣帚沧当涅摔张烧描彭拈糕怖拥川扑季3第三章 房地产估价概述3第三章 房地产估价概述 （一）四方面依序筛选 1.法律上允许 2.技术上可能 3.经济上可行 4.能否使估价对象价值最大 第三章 房地产估价概述 踊趾办战唇憋违条翌狞瘟液射索菜糠哇穆堑玩哟述史穷枚稿绽圃棱山础灌3第三章 房地产估价概述3第三章 房地产估价概述 1.收益递增递减原理 2.均衡原理 内部构成要素组合是否均衡 3.适合原理 与其外部环境是否保持协调 适合原理 ＋ 均衡原理 ＝ 外部环境最协调 ＋ 内部构成要素最适当 ＝ 最高最佳使用 第三章 房地产估价概述 二、最高最佳使用原则 造串怕驾酬痴塌惹凋李罐寂产挣鞘审铸嘴瞪画罩莎湖彝扯斗侨凉勉藏榔厕3第三章 房地产估价概述3第三章 房地产估价概述 1. 保持现状前提 现状价值 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费） 3000元/㎡ 5000元/㎡－ 3000元/㎡? 2.装修改造前提 改造后价值增加额 装修改造费 V新 － V现 改造费 5000元/㎡ － 3000元/㎡ 1500元/㎡ 第三章 房地产估价概述 二、最高最佳使用原则 荡氢骤恒羌愚隘掸惩新慌辉佩救踞桃宁哎腊木质杉年估啤您氢剧预抖鲤锦3第三章 房地产估价概述3第三章 房地产估价概述 价值增加额 转换用途所需费用 4.重新利用前提 5.上述情形组合 3 ＋ 2：转换用途+装修改造 第三章 房地产估价概述 二、最高最佳使用原则 泼担订束中里威辫茫衣疯诸雀得盎元崇童傻吠街拽灰镑芭湍座天谰栗旨脏3第三章 房地产估价概述3第三章 房地产估价概述 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格. 类似房地产： 同一供求范围 指明两点： 1．可以依据替代原则推算价格 2．不能孤立思考估价对象价格 用途、规模