第四章 市场比较法--chapter 4 sales comparison approach.pptVIP

第四章 市场比较法 市场比较法的概念 市场比较法的基本原理… 特点与适用范围… 具体操作步骤… 应用实例… 本章习题… 市场比较法，是将估价对象与同一供需圈内在估价时点的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 市场比较法又称市价比较法、买卖实例比较法、现行市价法（Market Data Approach，Sales Comparison Approach，Comparable Sales Approach）或简称比较法。 二、基本原理 （basic principle ） 替代原理（substitution principle）：市场交易过程中存在一个替代的客观现象，即当两个商品的效用基本相同时，购买者总是选择价格最低的；而当两个商品的价格相等时，购买者总是选择效用最大的。这种选择的结果必然导致同效用的商品的价格趋于相同。类似商品的价格会互相牵制，彼此接近。这就是替代原理。不动产作为商品，也遵循这一原理，同一地区、同一类型的不动产价格也相似，所以可以通过相互比较、修正来求取待估不动产的价格。 第二节 特点、适用对象、条件（characteristic、 applicable objects and conditions） 一、特点