指数编制报.doc

上海市分区域住宅价格指数编制报告 城市测量师行 2012年7月7日 目 录 一、房价指数的概念 1 二、 我司“上海市分区域住宅价格指数”的编制思路 1 （一）整体思路 1 （二）住宅价格指数编制的基础理论和数理统计要求 2 三、 住宅价格指数样本点合理性分析 4 （一）二手房住宅指数的样本点分析 4 （二）当前现有二手房住宅指数统计中样本点存在的问题 6 （三）本指数样本点的优势 9 1、基础数据库（指数样本点数据来源）的优势 9 2、克服二手房住宅样本难点的方法优势 10 3、特有的反馈机制 13 4、算法的合理性 13 四、指数的编制过程 15 （一）编制流程 15 （二）住宅小区数据库建设 16 （三）选取基准单元 16 （四）市场原始数据的采集与匹配 17 （五）小区基价的拟合值计算 18 （六）小区基价的设定及审核 18 （七）样本小区的筛选与权重设置 19 （八）模型设计与指数计算 20 五、指数的质量控制 21 （一）方法公开、技术透明 21 （二）系统建设、科学管理 22 （三）小区基价设定的组织管理 23 （四）指数运行中的问题及其措施 23 六、 指数的优势 24 （一）分区域的住宅价格指数 24 （二）全样本的住宅价格指数 26 （三）完善的案例异质性处理 26 一、房价指数的概念 房价指数包括了房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数两类，其中房屋销售价格指数又分为新房销售价格指数和二手房销售价格指数。根据不同的物业类型，新房销售价格指数和二手房销售价格指数又再细分成住宅物业、办公物业以及商用物业等的销售价格指数。 房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过指数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。房屋销售价格指数的特点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及价值波动等因素带来的价格变动。 我司城市测量师行此次开发的“上海市分区域住宅价格指数”，属于“二手房住宅销售价格指数”。 二、 我司“上海市分区域住宅价格指数”的编制思路 （一）整体思路 经过4年多的准备和研究，并结合了上海市房产经济学会关于“上海房地产市场指数体系研究”课题的相关经验，在认真分析和总结了现有指数编制经验的前提下，我司编制了“上海是分区域住宅价格指数”，指数编制的整体思路如下： 根据房价指数的功能定义，指数的功能应是：在排除房屋 质量、建筑结构、地理位置、销售结构等因素影响之后，反映由于供求关系及价值波动等因素带来的价格变动情况。 在功能定义的基础上，明确了编制房价指数的四个基础理论 和数理统计要求。（见本章节第二部分） 对照四个基础理论和数理统计要求，分析了二手房住宅价格 指数的优势（与一手房住宅价格指数比较）。 对照四个基础理论和数理统计要求，分析了二手房住宅价格 指数编制中存在的难点。 对照四个基础理论和数理统计要求，以及针对二手房住宅价 格指数编制的难点，创建了克服二手房住宅价格指数编制难点的指数编制方法。 梳理指数的编制过程，建立指数质量的控制措施。 （二）住宅价格指数编制的基础理论和数理统计要求 经过分析和研究，我们明确了编制房价指数的样本点应满足如下房地产价格指数编制理论及数理统计要求，它们包括：样本点的数据应为市场价格、样本点应同质可比、样本点应具有良好代表性和样本点的市场价格数据频率。下面分述如下： （1）样本点的数据应为市场价格 作为反映供求关系及价值波动的房地产价格指数，其样本点的数据应采用市场价格。正常情况下，房屋的实际成交价格最能反映市场价格。但在实际市场交易中受到诸多供求关系及价值波动以外的因素影响，如： 被迫出售或被迫购买的交易 利害关系人之间的交易 交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 交易税费非正常负担的交易 交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易 相邻房地产的合并交易 尚未完工的房屋交易（期房，所谓的新房） “阴阳合同”等等。 综上情况，房地产的市场价格往往具有隐性的特征。所以，并不是所有实际成交的房屋价格数据能够真实地反映市场价格。 除了正常的实际成交价格，市场评估价也可用来反映市场价格。经过专业培训、具有丰富经验的房地产估价人员，依据“全局性”的市场成交价格，使用科学的评估技术和经验可以克服“局部性”实际成交数据的缺陷。 （2）样本点应同质可比 在指数统计中，样本点的“同质可比”是反映供求关系及价值波动导致的价格变动情况的基本要求。“反映供求关系及价值波动导致的价格变动”是指需要排除引起房地产价格变动的其他因素（包括产品质量变化、交易结构变化和区位变化等因素）。“同质可比”要求参与计算报告期和基准期内价格指数的样本点是基本恒定的。