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“国五条”对松江房地产市场三方的影响评估 松江区统计局课题组 内容摘要:2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（下简称为“国五条”）。“国五条”的核心内容是对房地产市场商品房交易转让所得征收20%的个人所得税。本文旨在对“国五条”颁布前期、宣传期、执行期三个阶段来分析对买方（购买者）、卖方（房地产商和投机者）、调控方（政府）三方所产生的影响，通过分析影响的特点，找出促使房地产市场健康平稳发展的新途径。研究“国五条”政策不同阶段对各方的影响特点，对进一步促进松江区房地产市场健康平稳的发展不仅具有较强的现实意义，更具有重要的深远意义。 关键词:国五条 松江房地产 买方、卖方 调控方 松江房地产业是国民经济的重要支柱,是财政收入的重要保障，是改善民生的有力支撑。松江房地产的发展壮大，对推动松江新城建设，进一步加快城镇化建设步伐等方面已经起到了不可或缺的积极作用。 90年代初，房地产交易中的买方主要是为了改善居住条件而购买房屋。进入2000年，由于市场流动性资金越来越多，房地产市场的购买者由单纯为了居住转变为投资增值，市场的投资投机性质加强，房地产市场迎来了新的变化和挑战。 为了抑制房地产市场的投资投机购房需求，鼓励刚性需求平稳释放，政府加大了对房地产市场的宏观调控，先后颁布了国十条、限购令等。经过调控，房地产市场取得了较大的成效，投资投机性需求受到抑制，但也出现一系列新的问题，房价并未如理想状态出现下跌而是缓慢向上发展，政府的财政收入出现下降。为了进一步抑制投机需求并促使刚性需求释放，2013年国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（为“国五条”）。均价处于缓慢攀升的阶段： 2012年1～3季度，全区市场化住宅均价在（16521,16671）区间内逐步攀升；随着时间推移市场化住宅均价又逐步攀升：1-10月突破17000元/平方米，1-12月全区市场化住宅均价为17189元/平方米，价格环比1-11月上升了0.7%，环比1-3季度上升了3.1%。市场化住宅均价的不断走高说明了历次的调控对于房价快速上涨抑制的作用正逐步降低，投资投机性购房需求虽然有所收敛，然而并未完全根除。由于国际国内经济复杂多变，随着通货膨胀不断加剧，在人民币升值等多因素影响下，房价恶性上涨的苗头又开始逐步显现。 图1： 2012年7月——12月全区市场化住宅销售均价走势图 （二）卖方：由于投机性需求并未完全被抑制，只是收敛，因此市场化商品房销售降幅逐渐收窄转正，房产投资处于下降状态 主要表现在以下两方面： 1.市场化商品房销售面积增幅由负转正。在持续的调控下，楼市的投资、投机性需求被遏制，刚性需求处在观望状态，市场化商品房销售面积持续处于负增长状态，而自2012年下半年起，市场开始逐步回暖。（1）从新建房市场看，市场化商品房增幅由负转正。2012年全区市场化商品房销售面积100.37万平方米，增幅由1-3季度的负增长（-4.9%）转为正增长（11.3%），增幅回升了16.2个百分点。（2）从存量房市场看，二手房交易增幅由负转正。2012年全区二手房交易面积85.02万平方米，增幅由1-3季度的负增长（-13.7%）转为正增长（5.1%），增幅回升了18.8个百分点。 图2： 2012年7月——12月全区市场化商品房销售面积增幅 2.房产投资出现5年来首次负增长。2012年全区实现房地产开发投资142.22亿元，比上年下降16.4%，这是近5年来房产投资首次出现负增长。房产投资作为房地产市场发展的先行价值量指标，增幅的下降表明开发商对于房产投资持有愈加谨慎的态度。在楼市未来前景未知的情况下，房产投资的持续负增长，不仅将加大未来市场出现供小于求而造成房价疯涨的潜在风险，对房产持续健康发展将产生不利影响，同时当前恰逢城镇化建设有序推进的关键时期，房地产开发投资量的减小，势必将阻碍城镇建设的行进步伐。 （三）调控方：房地产业地方税收下降，财政收入减少 众所周知，房地产业的健康发展将对地方税收提供有力保障。从我区情况看，近三分之一的地方税收来自于房地产业。2012年在持续的调控下，虽然房地产业地方税收降幅在逐渐收窄，然而，截至年底全区房地产业实现地方税收27.4亿元，比上年下降20.4%，增速负增长态势并未根本改变。与此同时，全区地方财政实现收入88.26亿元，比上年微增2.9%，增幅较上年末下降了6.1个百分点。由此可见，随着房地产业地方税收的大幅减少，政府的地方财政收入增幅大幅放缓。 图3： 2012年全区房地产业地方税收增速趋势图 二、“国五条”宣传期（1-3月）松江区房地产市场情况 2013年2月20日，“国五条”政策出台，在