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目 录： 一、临潼旅游发展简单构想 二、对项目的理解 三、投资分析 四、消费分析 五、项目开发基本构想 六、接下来的工作 一、临潼旅游发展简单构想 一、临潼旅游发展简单构想 1、临潼发展大谋划： 2006年8月29日—30日，中共临潼区委、区政府在骊山脚下隆重召开了中国·西安临潼发展论坛。众多国内外规划、建筑及经济著名专家、学者应邀齐聚临潼，为临潼谋划未来。论坛规模之大，规格之高，属临潼首次，专家积极出谋划策，成果颇丰。 从论坛的规格可以看出本届临潼政府是胸有大志向、心有大未来，决心为临潼来一次具有里程碑意义的规划建设，为临潼勾画出了美好的愿景。 一、临潼旅游发展简单构想 一、临潼旅游发展简单构想 1、优越的旅游位置： （1）中国代表性旅游品牌之一“西安古都游”的必游景点。 中国主要旅游格局：北京首都游、上海都市游、西安古都游、桂林山水游、海南海滨度假游、西南观光民俗游（四川、云南）。 （2）陕西旅游黄金线路东线的核心。 陕西旅游的招牌路线是东线：西安——临潼——华山，这条线路即使放到世界上也是颇具魅力的，而东线的核心无疑是临潼兵马俑、华清池。 一、临潼旅游发展简单构想 2、旅游资源极为丰富，全国罕见： （1）主要人文资源：兵马俑（世遗+4A） 、秦始皇陵（世遗+4A） 、华清池（4A）、鸿门宴遗址、姜寨遗址、扁鹊墓、烽火台遗址、蔺相如墓、西安事变旧址等。 （2）主要自然资源：骊山森林公园（4A）、骊山温泉 、渭河、芷阳湖、牡丹沟等 。 3、政府高度重视： 西安市及临潼区十一五规划将旅游休闲度假产业定位分工给临潼，而临潼将旅游休闲度假产业定为临潼四大产业集群之首。 一、临潼旅游发展简单构想 1、国际一流的资源与中国农村化城镇环境形成巨大的落差和发展矛盾。 城区空间布局及形象上无旅游城镇感，无特色，无韵味，无气氛，留不住人；优越的旅游资源不能有效引用、促进本地经济。 2、旅游产业极度薄弱： （1）结构单一：主要以兵马俑、华清池为核心的观光型产品，旅游收入主要靠最低层次的门票；休闲度假、娱乐、综合服务型产品欠缺，没有能留住人消费的旅游产业体系。 （2）规模弱小：旅游消费性产业没有实现档次和品类的齐全及规模的突破，没形成集群效应和消费氛围。 3、良好的愿景及战略规划，但缺乏策划、战术组合、执行的有效支撑。 一、临潼旅游发展简单构想 临潼旅游的优势和问题非常明显，容易找准，但解决好非常困难。专家、学者、政府只找出了优势和问题，简单回答了“做什么?”（不够清晰明了），更没能回答“怎么做？”，但这是临潼首先必须要旗帜鲜明地回答解决的问题。 临潼的旅游产业发展，光靠临潼自身的财力、物力、人力是肯定不能实现跨越式发展的，必须借助外力来支持和推动。一方面，勾画前景，争取省市政府的大力支持；另一方面，深度包装，大范围高规格的招商引资。 一、临潼旅游发展简单构想 1、打造中国旅游名城——魅力临潼 （1）以秦唐文化为主题。 （2）以四大4A景区为依托。 （3）以温泉、骊山森林资源为基础。 （4）以恢复建设昭应古城为核心。 （5）以经营城市为工具 。 （6）以休闲度假和现代体验旅游为市场方向。 全面打造一个集旅游参观、休闲度假、温泉洗浴、养生疗养、文化体验、餐饮娱乐、特色购物于一体的旅游生活风情城镇。 一、临潼旅游发展简单构想 2、华清宫、昭应古城价值的全面发挥 （1）华清宫分为：昭应县城、离宫、骊山禁苑三部分组成。离宫、骊山禁苑构成现在的华清宫，供皇上、贵妃、太子等洗浴、居住、疗养之用；昭应县城主要供随行的王公大臣及其他随从人员住宿、吃饭、购物及县政府办公之用。其宫城的布局及功能与唐长安相似。 （2）恢复建设昭应古城不是要完全忠于历史的恢复重建，而是为了发挥昭应古城的历史文化内涵，为临潼的旅游产业打造一个具有参观和吸引人气价值的容器。 （3）华清宫、昭应古城代表的文化价值是古代离宫别苑的游乐享受文化和爱情文化，在现代则应该演绎为洗浴疗养、休闲度假、餐饮娱乐、蜜月旅行、第二居所（度假房产）等产业形态。 一、临潼旅游发展简单构想 3、昭应县城投资预算： （1）昭应县城呈不规则矩形，东边长656m，西边长600m，北边长627m，南边长580m，总面积378998㎡，约568.5亩。 （2）按现在地价招商，土地成本50万/亩（可能会更高），土地成本2.85亿，建安成本按3000元/ ㎡，约11.4亿，主要成本14.25亿，其他成本占总成本的15%，算出总投资成本16.8亿。 （3）容积率算1.0，可建筑面积378998 ㎡，按总均价6000元