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1.房地产内涵：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 2. 房地产市场类型：按照市场结构分类 一级市场：土地使用权出让市场 二级市场：土地转让、新建商品房租售市场，其中新建商品房市场又称谓增量房地产市场或一手房市场。 三级市场：又称为存量房地产市场或称为二手房市场 3. 房地产的产品特征：①位置的固定性和不可移动性 ②使用的长期性 ③各异性 ④开发经营周期长 ⑤投资大量性、保值增值性、影响因素多样性 4. 房地产市场的特征：①房地产市场是房地产权益交易市场。由于房地产的不可移动性，因此房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益 ②房地产市场是区域性市场。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强 ③房地产市场不完全竞争市场。房地产市场是一个专业化的复杂市场，人们进行房地产交易时必须求助于各种各样的专业人员和专业机构。 5. 市场营销计划和计划书： 6. 房地产营销计划书： ①计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部门快速浏览。 a.项目状况：区位、性质、规模、主体功能、立项背景； b.概述内容：目标、卖点及竞争战略等。 ②营销现状分析：宏观环境分析 房地产市场形势分析 产品分析 竞争对手分析 ③SWOT分析：机会： 威胁： 优势： 劣势： ④设定房地产营销目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 财务目标和营销目标 ⑤制定营销策略：目标市场 产品定位 市场营销组合 ⑥营销推广方案：本方案将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？ ⑦预算与控制：预计盈亏报表 项目流程工作控制 7.市场营销计划方法：①滚动计划法：根据计划的执行情况和环境变化情况定期修订未来的计划，并逐期向前推移，使短期计划、中期计划有机地结合起来。 ②网络计划法：以网络图反映、表达计划安排，据以选择最优工作方案，组织协调和控制生产（项目）的进度（时间）和费用（成本），使其达到预定目标，获得更佳经济效益的一种优化决策方法。 最适用于大规模工程项目，工程愈大。 ③横道图：直观易懂，易被接受。 不能明确表达工程任务各项工作之间的各种逻辑关系。 不能表示影响计划工期的关键工作。 不便于进行计划的优化、调整。 一般便适用于简单、粗略的进度计划编制，或作为网络计划分析结果输出形式。 8. 市场营销组织的设置： 优点： 1、政策、工作程序和职责规范十分明确 　 2、垂直型权责结构，能实现很好的工作控制 　 3、在已有的专业化生产上容易采取大规模生产 缺点：1）可能导致过度专业化，使职能部门内部的商业视野狭窄；　　 2）管理层的发展将局限于本部门；　　 3）部门间的合作减弱。地区型组织 优点：有针对性，根据不同地区特点进行营销活动 缺点：管理幅度增加 通常将地区型组织与其他组织相结合起来使用。 适用于产品单一，销往不同地区。 产品型组织 优点：1、便于协调统一特定产品的市场营销组和战略 2、及时反应产品在市场上的问题 3、保证每一个产品的协调发展 4、助于培养综合人才 缺点：1、缺乏整体观念 2、部门冲突 3、 管理系统成本增加 4、多头领导 市场型组织: 优点：可以按照满足各类不同顾客的需求来 组织和安排，有利于企业加强销售和市场拓展。 缺点：权责不清、多头领导 产品/市场型组织 优点：吸收产品管理型、市场管理型的优点 缺点：管理费用高、内部矛盾 9.房地产市场营销环境概述:是指影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和。 主要由宏观环境和微观环境构成。 ⑴宏观环境：直接影响房地产企业市场营销活动的各种环境因素。 ①人口环境: 人是住宅和商业项目最终的需求群体，对此群体的细致研究至关重要。人口环境包括人口规模与增长、人口构成、人口分布和迁移、家庭规模与结构等。 ②经济环境：房地产市场作为整个国民经济市场体系的构成部分，其运行方式、发展趋势与整个经济环境密不可分。另一方面，政府对于经济的行政干预手段会对房地产市场营销产生较大影响，经济环境包括经济发展状况、居民收入、财政政策和货币政策等。: ③自然环境：自然环境要素是指项目所在地的地理位置、地址地貌、自然风光和气候、等条件。 ④技术环境：促使企业开发新产品；降低成本，增强企业竞争力；为市场营销管理提供先进的物质基础； 营销企业营销策略的制定 ⑤政治法律环境：经济政策、产业政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 ⑥社会文化环境：文