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城市土地管理的内容框架 土地与城市土地的概念与内涵 土地的供给与需求及其供需平衡 地租地价理论 土地制度 城市土地地籍管理 城市土地利用管理 城市土地权属管理 城市土地市场管理 城市土地经营（包括城市土地的整理开发、城市土地储备与经营、企业的土地资产经营与管理，以及城市土地收益分配） 土地管理法（对于土地管理实行城乡统一协调管理，不在出现城市、建制镇、村庄土地分类，改用3个一级类、15个二级类和 71个三级类的划分方式） 土地与城市土地 土地概念 （一）空间范畴定义 狭义：土地的狭义空间仅包括地球的表层； 广义：土地的广义空间则指包括地球的表层及其立体空间的全部环境因素。 （二）学科角度定义 1、从地理学科观点看 ——土地是较土壤更为广泛的概念，它包括影响土地用途潜力的自然环境，如气候、土壤、水文和植被，还包括过去和现在的人类活动结果。 2、从经济学角度看 ——土地是与人民和主权并立的，是一个国家立国的三要素之一。这里的土地是指一国领土范围内的全部土地，包括陆地和海域，国家对土地享有所有权和管辖权。 土地特征 土地的自然特征： 土地位置的固定性，面积的有限性，质量的差异性，使用的耐久性 土地的经济特征： 供给的稀缺性 集约利用土地 利用方式的相对分散性 综合区位效益 利用方向变更的困难性 勘察、规划 报酬递增递减性 适度投资 利用后果的社会性 宏观管理、监督、调控 土地作用 承载，养育，仓储，提供景观，储蓄和增值 城市土地概念 城市土地是城市区域中的陆地和水域以及它们之上和它们之下的一定的空间。包含三个层次： 城市市区土地，即城市建成区的土地 城市规划区范围的土地 城市行政管理区范围内的土地，即包括城市郊区（县） 范围内的土地 城市土地的特征 城市土地的区位具有特殊的重要性 城市土地对交通运输、城市基础设施的依赖性 城市土地面积对土地投资规模具有较小的限制作用 城市土地利用方向的多样性 城市土地利用的不断高度集约化 改变土地用途的高成本费用 城市土地数量上的绝对扩张 城市土地的分类 按城市土地的用途职能进行分类 居住用地，公共设施用地，工业用地，道路广场用地，仓储用地，市政公用设施用地，对外通用地，绿地，特殊用地，水域和其他用地 （二）按城市土地的利用程度进行分类 （即可用容积率、建筑密度、人均占地等指标进行分类。） 高度集约利用的城市土地，低度利用的城市土地，闲置未用土地或空地 （三）按城市土地与城市中心的相对位置进行分类 市级中央商业区（CBD），次中心区，一般市区，市区边缘区，近郊区，远郊区，边远区 城市土地作用 城市土地是城市经济发展的基本载体，商品流通中心，工业生产基地，城市建设资金的重要来源，金融中心，信息传输中心，政治与文化中心 我国土地资源管理体制演变 缺乏国土资源管理意识，无土地管理部门 国家土地管理局 国土资源部 土地资源管理制度的变革 试点：土地所有权与使用权相分离 突破“宪法障碍”，深化土地管理制度改革 城市土地管理从资源管理向资产经营转变 管理目的、管理方式、管理主体的转变 城市土地供给与需求 影响因素： 土地供给：分为自然供给和经济供给 1）土地自然供给的影响因素 适宜与人类生产生活的气候条件； 适宜与植物生长的土壤地址和气候条件；具有可资利用的淡水资源；具有可供人类利用的生产资源；具有一定的交通条件； 2）土地经济供给的基本影响因素 各类土地的自然供给；利用土地的知识和技能；社会需求；产品价格；土地利用计划；土地供给者的行为 城市土地供给影响因素： 开发新土地、用地结构调整等 城市土地需求影响因素： 不同用途的竞争，城市土地使用强度与土地产出水平，土地产品的价格变化，城市住宅用地的需求，经济发展 地租地价理论 城市土地竞标租金 土地价格评估方法：市场比较法，成本逼近法，收益还原法，假设开发法，基准地价系数修正法 土地制度 土地制度构成 土地所有制度+土地使用制度+土地国家管理制度 土地所有制度 1、土地所有制的含义及其产生过程 ⑴含义：土地所有制是指在一定社会制度下拥有土地的经济形式。 ⑵土地所有制的法律体现形式——土地所有权 土地所有权是土地所有这所拥有的、受国家法律保护的排他性专有权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权等权能。这些权能一般情况下是统一的，归属一个主体。 ⑶产生与发展 土地所有制是社会生产关系的组成部分，由社会生产力水平决定。 没有土地所有制—原始社会的氏族公社土地所有制—奴隶主土地所有制—封建土地所有制—资本主义土地所有制—社会主义土地所有制 2、土地所有制的法律体现形式——土地所有权（土地所有权证） 国家确认并予以保护的土地所有制，都是要通过一定的法律文件——土地所有权政府来实现。