自考资产评估_第四章.docVIP

第 四 章　房地产评估 第一节　房地产评估概述 　　一、房地产的概念 　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 　　房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。 　　房地产是实物、权益和区位三者的结合。 　区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。 　　二、房地产的特征 　　1.位置固定性2.耐用性3.影响因素多样性4.投资大量性5.保值增值趋势 　　三、房地产的评估程序 　　1.明确评估基本事项2.拟定评估工作方案　3.实地勘查搜集资料4.选用评估方法评定估算5.确定评估结果，撰写评估说明和报告 　第二节　土地使用权评估的特点 　　一、土地使用权及其实质 　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。注意：土地使用权是无形资产. 　　二、土地资产的分类及其特性 　　（一） 土地资产及分类 　　1.按社会经济用途：土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。 　　2.按经济地理位置：土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。 　　3.按所有权归属：土地可分为国家所有土地和集体所有土地。城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。 　　4.按利用程度：土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。 　　5.按开发程度与开发趋势：土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。 　　（二）土地资产的特性 　　1.自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。 　　（4）土地的不可替代性。 　　2.经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。 　　三、土地资产价格体系 　　（一）土地资产的价格类型 　　1.基准地价：　是指城镇国有土地的基本标准价格。 　　从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。 　　2.标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。 　　从定义中可以看到：（1）它是政府行为；（2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；（3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。 　　3.土地使用权出让底价：它是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。 　　4.转让价格：地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。 　　5.出租价格：地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现为两种形态。 　　（1）土地使用者之间所形成的租金价格。 　　（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格。 　　6.其他价格（土地交易成交价格、抵押价格） 　　了解价格体系后，就会发现，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为，也属于一级市场，转让价格和出租价格都是市场行为，属于二级市场。只能评估二级市场。 　　（二）土地资产的价格特点 　　1.土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值，土地价格不是由它的生产成本决定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。2.土地价格主要由土地的需求决定3.土地价格具有明显的区域性4.土地价格的上涨性 四、影响地产价格的因素 主要是一般因素、区域因素和个别因素。 　　（一） 一般因素 　　1.行政因素 　　影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 　　2.社会因素 　　这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。 　　3.经济因素 　　（1）经济发展状况（2）居民收入和消费水平。（3）物价变动。（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。 　　4.其他一般因素 　　如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。 　　（二）区域因素 区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。 1.影响商业用地价格的区域因素 （1）商业繁华程度。（2）交通便捷度。（3）环境优劣度。包括：一是人文环境，即商业区周围