资本化率计算方法及例题(资产评估师完整版).docVIP

第三节　收益法在房地产评估中的应用 　　一、适用范围 　　收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。 　　二、基本思路 　　(一)收益为无限年期的房地产价值 　　计算公式为： 　　房地产价格=纯净益/资本化率 (5-1) 　　这种理论的抽象，包含着三个假设前提： 　　(1)净收益每年不变; 　　(2)资本化率固定; 　　(3)收益为无限年期。 　　提示：参见教材52页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解。 　　(二)收益为有限年期的房地产价值 　　计算公式为： 　　? 　　这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为： 　　(1)净收益每年不变; 　　(2)资本化率固定且大于零; 　　(3)收益年期有限为n。 　　提示：参见教材52页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解。 　　(三)以上思路的具体运用 　　运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。 　　三、净收益 　　(一)净收益的含义 　　1.定义(接近于财务管理中现金净流量的概念) 　　净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。 　　2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。 　　(1)实