东莞东方华府三期商业市场调查报告.docVIP

东方华府（三期）商业市场调查报告 商业部：郭敏 市场调研概况 为了解东方华府周边经营业态，租金水平，为更好的规划东方华府三期商业项目，特对东方华府周边商业进行调研。本次市场调研范围：体育路、簪花路、东城西路（百佳至浩宇大厦段）的临街商铺及北至八达路、南至东城中路、东到旗峰路、西到八达路的商业、住宅。 商业项目调查 （一）临街店铺 调查区域内的东城西路（百佳至浩宇大厦段南侧）、体育路（南侧）、簪花路三条街共有临街店铺87家，其中餐饮16家，占店铺总数的19%；汽配12家，占店铺总数的14%；茶烟酒9家，占店铺总数的10%；其它占45%。整个调查区域内的临街商铺租金水平在57元/平/月到150元/平/月之间，加权平均租金为100元左右。整个调查区域内，东城西路（百佳至浩宇大厦段南侧）经营特征比较明确，汽配行业聚集效应明显，其它则经营业态比较分散，没有明显特色。 （1）东城西路（百佳至浩宇大厦段南侧） 东城西路（百佳至浩宇大厦段南侧）共有临街铺共20家，其中餐饮4家；汽配10家；银行、教育、文具、眼镜、广告印刷、地产中介各一家。汽配占50%；餐饮占20%，其他占30%，租金水平在70—120之间，租金均价在90元左右。 （2）体育路（南侧） 体育路（南侧）共有街铺34家，其中餐饮食品4家，占12%；办公用品4家，占12%；汽车美容、配件2家，占6%；茶烟酒4家，占12%；广告喷绘3家，占9%；保险柜3家，占9%；装饰材料2家，占6%；体育用品2家，占6%；空铺2间，占6%；其他物流、通讯、浴足、美容、音响等各一家，总占15%。整条街经营业态比较分散，租金区间在57—140之间，平均租金水平在100元左右。 （3）簪花路 簪花路有临街店铺33家，餐饮8家；药品2家，烟酒茶5家； 便利店2家；空铺7间；其它店铺9家，此外还有三家酒店，簪花路租金区间在80—150，簪花路与体育路交汇路口、达鑫龙庭这两处租金较高，达到140、150，总体租金均价在110。 （二）商业体 本次调研活动所调查的商业体为天源数码港和方中电脑城，天源数码港以经营电脑、相机及周边配件为主，租金区间在40元/平/月—100元/平/月之间；方中电脑城则是以办公设备、电脑的售后维修服务点为主，租金也相对便宜，租金区间在23元/平/月--70元/平/月之间。 （1）天源数码港 天源数码港有两层商铺共102家，主要经营各大品牌电脑、相机、配件等产品，基本经营状况良好，目前全部招满且没有出现转租的铺位，几乎汇聚了所有知名电脑品牌，如宏基、联想、佳能、苹果、华硕、神舟、文一、爱普乐、三星、索尼、惠普、东芝、汉王、飞利浦等，一楼以经营电脑、相机为主，二楼主要以电脑相机等周边配件及手机为主，整个数码港经营电脑的有27家、相机14家、配件36家、手机10家、导航4家、包（电脑、相机包为主）2家、打印机2家，经营其它品种的7家。 本次调查前后两次统计该商场的人流量，分别是2010年10月23号（周六）下午15：30至16：00，从临体育路门口进出人数为109人；2010年10月26号（周二）号下午15：30至16：00，从临体育路门口进出人数为29人。 （2）方中电脑城 方中电脑城共有商铺120家，每间铺位建筑面积50平米左右，整个电脑城实际招租率约80%左右，实际使用率为65%，物业管理费9元/平/月，空凋费3元/平/月。方中电脑城物业陈旧，装修档次较低，整体经营情况不够理想，相对于周边几个主要商业体空置率较高，人流量也较少,租金也是最低的。就目前方中的经营态势来讲，其经营定位在电脑、打印机等周边产品售后、维修中心上，一楼街铺经营打印机等办公设备、电脑耗材及周边配件、品牌电脑，经营电脑的商铺只有2家，其中联想一家，宏碁一家，办公设备品牌有松下、惠普等。二楼和三楼主要为打印机等办公设备的维修点和电脑配件、耗材和组装电脑。目前一楼街铺无空置，二楼有少量几个铺位空置，三楼空置铺位较多，整个方中电脑城空置铺位在20家左右。 （三）人流量统计 人流量主要统计的是在簪花路和体育路交汇处及体育路与旗峰路十字路口的人流量 簪花路和体育路交汇处路口： 2010年10月23号17：05—17：35人流量358人；2010年10月26号15：30—16：00人流量236。 体育路与旗峰路十字路口：2010年10月29号15：55--16：25人流量469；2010年10月29号17：30--18：00人流量698。 住宅项目调查 调查区域内有商业住宅小区9个、城中村3个，总常驻人口约2万人。 （一）商业住宅小区 华凯豪庭：华凯豪庭位于簪花路，共有住宅528套，为中高