天津滨海新区边缘小体量生态物业定位报告优秀培训书.ppt

重点区域分析说明 中新生态城位于塘沽区、开发区、汉沽区的中心位置，三区房地产市场走势将直接影响中新生态未来市场发展方向。 本部分数据说明：本部分数据主要利用定性的研究方法来推断得出。基本包括目前塘沽区和开发区代表项目。数据获得主要利用对销售经理和典型客户进行深度访谈获得。同时根据易居在塘沽地区有代理部分项目的资源，取得整体项目客群情况。并结合以往对塘沽区的客群调研研究结果，综合得出客户需求情况。 滨海新区客群整体特点 良好 运动健身 对外开放 一兆韦德健身 按照营业额的10-20%缴纳租金（第一年免租金） 3000平米 万科水晶城 计划2007年末对外营业 运动健身、餐饮娱乐 对外开放 2至3家大型运动健身、餐饮娱乐商家外包 租金固定预计为3元/平米/天 4000平米 海逸长洲 现阶段仍需要靠开发商补贴才能维持，后期随着项目业主入住逐渐增多情况会有所好转。 运动健身 仅对业主开放 融创物业管理公司 免租金 3100平米 时代奥城 2007年7月1日正式运营，需要靠开发商补贴才能维持。 运动健身、便民购物 仅对业主开放 天津市君怡物业管理有限公司 免租金 2600平米 赛顿 2007年7月试营业，一期业主全部入住后正式营业，开发商需要有部分补贴才能使得会所正常运营。 运动健身、便民购物、餐饮娱乐 仅对业主开放 恒富物业 免租金 4000平米 富力城 经营状况 经营业态 经营形式 经营者 租金情况 面积 项目名称 注：免租金是指会所由开发商的下属物业管理公司经营，不收取场地使用费用。 固定租金是指会所由物业管理公司外包给其他商家，并由该商家支付场地使用租金。 配套设施 会所 高端项目会所面积平均为3000-4000平米，功能集中于健身、餐饮娱乐和便民购物。 功能档次定位——高档社区会所匹配本案超地段高价楼盘； 功能业态定位---健身房、阅览室、咖啡厅、高档中西餐厅、便利店 经营模式---半封闭式经营，经营场所对外开放； 管理方式——与物管完全独立分开经营管理，外包为主； 本案体量较小，因而会所面积建议1600平米，满足社区内居民日常生活需求 注：会所设计尽量保持售楼处部分后期可直接改造转为可经营性会所一部分。 配套设施 会所 功能业态定位 适宜面积 健身房 500平米 阅览室 200平米 咖啡厅、高档中西餐厅 600平米 便利店 300平米 THE END PART 4 市场定位与产品建议 本项目市场定位 户型配比与户型设计建议 现有规划问题与建议 景观、立面、精装修、会所建议 产品同质化：小高层、高层为主流，90-150平米户型集中 滨海新区整体市场来看，90-120平米首置、改善产品供应有限，但需求较大。 项目属性： 看 自身 外籍品牌： 陌生区域、中小体量中密度 国外高端物业开发经验，但落地、品牌认知度有待提升。 看 市场 初期 中期 后期 以开发区、塘沽、汉沽地缘性为主。他们对于地段认知度较高，且有足够的经济实力。 逐步扩散到市区各个范围，特别是与滨海有工作往来的人群，主要以养老、投资、改善型需求为主。 项目社区基本完善，市场上有广泛的知名度和美誉度。 吸引高端外籍客户。 看 客户 本案价值要点 定位原点：ECO-高端观邸，经理人寓所。 本案市场定位 以品质升级化跳出同质竞争圈，发挥优势区域小盘的优势。核心驱动是： 优势化园林+高品质配套+完善的物业服务 产品定位 现金流产品 明星产品 90㎡2居（主流） 140-150㎡3居（舒适） 68% 30% 200-240㎡4居（奢适） 2% 110-120㎡2居（舒适） 标杆形象产品 60-70㎡1居（少量） 结合本案相对高端的市场定位，保证户型面积尺度舒适的基础上，以90-120平米主流户型面积为主力，保证去化率和现金流。 虽本案户型面积与区域内竞品项目趋同，但以户型舒适度、观景阳台、入户花园等设计突出景观卖点，提升产品性价比。 户型配比 100% 676 71220 100% —— 　 合计 1% 6 1424.4 2% 200-240平米 小高层 奢适四居 22% 147 21366 30% 140-150平米 小高层 舒适三居 16% 111 12820 18% 110-120平米 高层、小高层 舒适二居 53% 356 32049 45% 90-100平米 高层 主流二居 8% 55 3561 5% 60-70平米 高层 一居 套数比 套数 面积（平米） 面积比 面积区间 产品形式 　户型 71220平米 住宅面积 　 本案总建筑面积7.28万平米，建议其中1600平米作为会所经营，可整体销售或自持。