房地产估价第四节培训教案.pptVIP

第一节 市场比较法的原理 一、市场比较法 的概念和理论依据 概念：指在求待估房地产价格时，将待估房地产与在较近期内已经成交的类似房地产加以比较对照，并一直已成交房地产的既知价格，修正各项差异因素，从而得出待估房地产价格的一种估价方法。 理论依据：替代原理 第一节 市场比较法的原理 二、市场比较法的适用条件和应用范围 适用条件：房地产市场发育比较完善，市场交易比较活跃，有足够的类似房地产的合理交易实例 应用范围：在交易比较活跃的地块出让、转让，商品房买卖的估价业务常常被采用 第二节 市场比较法的运用 操作步骤： 1、广泛的搜集交易实例的资料 2、从中选取几个符号一定要求的实例作为估价的参照物，简称比准 实例 3、将比准实例的成交价格调整为具有比较基础的价格 4、修正交易情况 5、修正交易日期 6、修正区域因素 7、修正个别因素 8、综合修正结果，最终确定估价额 第二节 市场比较法的运用 一、搜集交易实例的资料（最少3个） 搜集交易实例的途径： 1、查阅政府有关部门关于房地产交易的资料 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告和启示 3、参与各种房地产交易展示会、洽谈会、换房会 4、同行之间互相提高资料 5、其他途径 第二节 市场比较法的运用 二、选取比准实例 四相同，一接近，一正常 四相同： 1、与待估房地产的用途或性质大致相同 2、与待估房地产的建筑结构相同 3、与待估房地产处于同一地区或同一市场供求范围内 4、与待估房地产的价格类型相同 第二节 市场比较法的运用 一接近 交易日期与待估房地产的估价时点接近 一正常 尽可能选取正常交易或可修正为正常交易的交易实例 第二节 市场比较法的运用 三、建立价格比较基础 比较基础指：单价的含义统一、面积的内容统一、货币单位统一 例：有A、B两个比准实例，A实例使用面积为5000平方英尺，成交价为28万美元；B实例建筑面积为390平方米，成交价为160万元人民币。经实地测算，A实例的建筑面积与使用面积之比为1：0.74。现要求将两个实例调整为以美元表示的每平方米建筑面积的楼价。（美元当时汇率1:8.5） 第二节 市场比较法的运用 A实例（建筑面积）单价 =280000÷5000/（10.74×0.74） =446.06（美元/平方米） B实例（建筑面积）单价 =160000÷8.5÷390 =482.65（美元/平方米） 第四节 收益还原法的运用 一、纯收益的还原 在纯收益和还原利率确定后，就可以将纯收益进行还原，即将待估价房地产在未来所能产生的期望纯收益这算为估价日期的现值之和，从而确定出带估房地产的价格。 土地年纯收益不变，土地还原利率不变且大于零： P = a / r 式中： P——土地价格 a——以地租为主要表现形式的土地纯收益 r——土地还原利率 例：某宗土地出租每年可以产生纯收益20万元，若土地还原利率为8%，则该土地价格为？ P = a / r =20/8% =250（万元） 2、有期限年纯收益的还原 公式： 式中： P——待估房地产的价格 a——房地产的年纯收益 r——总和还原利率 n——纯收益的产生年限 例：某房地产出租产生的年纯收益为20万元，总和还原利率为10%，估计尚可使用20年，则该房地产的价格？ 第三章 市场比较法及其运用