中国房地产业发展问题分析及措施研究张巧.doc

中国房地产业发展问题分析及措施研究 张巧 (贵州大学经济学院经济学类专业09级2班 学号：0902010148) 邮箱：657872051@ 摘要：房地产业是我国的支柱产业，是国民经济的重要组成部分。自改革开放以来，我国房地产市场改革日趋完善，房地产市场不断发展壮大，为我国经济发展贡献了巨大力量。然而，我国的房地产市场化起步较晚，发展不够成熟，宏观调控措施不够完善，金融环境有待改善等问题依然困扰着房地产业，特别是近来，房价持续快速上涨，供需矛盾突出等问题已经严重威胁到房地产市场的安全，影响到民生问题。房地产市场遵循市场运行的一般规律，如果房价一直持续近几年快速上涨的势头，市场自身迟早也会调整，但房地产业上下游关联产业多，与金融密切相连，自然调整将会付出巨大的代价，造成经济的波动和资源的浪费，因此，实现房地产业健康稳定发展成为产业发展的重要课题。本文系统地研究了我国房地产市场发展中的诸多问题，提出了在短期内以抑制房价过快增长，防止泡沫进一步扩张，化解金融风险及完善相关政策措施为主，在较长时期内实现完善相关宏观调控措施，促进房地产金融完善，调整房地产供应结构，促进房地产市场良性竞争等目标。以期通过这些措施使房地产业有效克服相关挑战，从而实现新的繁荣，向社会提供有效的房地产品，更有效地满足经济和社会的发展要求。 关键词： 房地产业 ； 问题 ； 措施 一、引言 房地产业在不同发展阶段有着不同的特点，每一个发展阶段都面临着特殊的任务，也都面临着复杂的问题，而正是对房地产业发展方向的不断探索及对存在的现实问题的不断改革，才促使了房地产业的发展壮大。 从新中国建立以后到改革开放以前，立足于落后的经济水平，我国房地产业采取了以计划为主的发展方式。而住房分配也以实物分配为主，1951年国家把房租支出比重确定为全部工资的7.48 %，1955年变为2.4 %，此后职工工资水平有所上升，而房租所占的比重却越来越低。这一制度在当时对于保障基本的供给与需求起到了一定的作用，而随着国民经济的发展却表现出越来越大的弊端。首先：居民对房产的投入水平十分低，而国家和企业却背负上沉重的负担。其次：计划的体制排除了市场机制对房产的配置作用阻碍了房地产的发展。最后：计划的配置助长了以权、私谋房之风，也不利于合理需求的满足。 基于房地产业发展的弊端与问题，立足于已有的发展条件，自1978年房地产业开始了以市场为取向的改革，根据房地产开发重要指标及重大的制度改革的线索，我国的房地产市场发展经历以下几个阶段： （一）复苏阶段（1978—1986），这一时期提出了住房商品化的政策，进行了补贴出售新建住房等政策，尽管总体规模较小，成效有限，但开始了计划经济模式后的复苏和探索阶段。 （二）市场化起步阶段（1987—1991），这一时期进一步深化改革，将土地所有权与使用权分离，在法律上允许土地使用权的买卖，进一步推进了房地产市场化。 （三）快速发展阶段（1992—1997），不少投机资本进入房地产业，房地产市场发展速度远超国民经济发展速度。从1994年开始，国家通过宏观调控使结构失衡、开发过热等问题得到了一定的纠正，房地产业进入升温阶段，呈现良好的发展态势。 （四）平稳发展阶段（1998—2002），这一阶段通过停止住房实物分配，逐步开始住房分配货币化，供给和需求的两方力量推动房地产市场进入繁荣期。 （五）高速发展阶段（2003年至今），随着国民经济的良好发展，城市化进程的加快，居民投资需求增加等多种因素，巨大的房产需求被释放，房地产投资不断增加，结合到开发成本上升等原因，房价不断攀升。这一阶段是房地产市场各项矛盾突出的阶段，市场健康发展面临严峻挑战。 综观我国房地产业发展历程，市场化的改革方向为其注入了无限的生机与活力，然而市场化的改革却为房地产业带来了诸多挑战，美国的次贷危机源于房地产金融的非理性发展，如何完善房地产金融、化解房市泡沫、降低金融风险成为一大课题。恩格斯曾一度预言，住宅问题在资本主义社会无法有效解决，而我国作为以公有制为主体的社会主义国家又应当如何促进房地产业健康发展以解决广大人民群众的住房问题。宏观调控作为房地产市场调节的重要手段起着不可替代的作用，林素钢（2007）要求实现“供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”标准对房地产业宏观调控政策的绩效作出初步评价，而这也是现阶段宏观调控不断改革的目标所在。从房地产周期理论角度来看，我国房地产市场长期发展已处于繁荣阶段，而巨大的需求与投资在打造繁荣的同时又隐藏着泡沫危机。如何找准措施着力点实现软着陆，如何打造长远的发展机制，是本文探讨的两个重要方面。 二、我国房地产业存在的问题 房地产投资过热，部分地区房价上涨过快 自1999年以来，中国的房地产业保持了21%的年