中国房地产开发模式的演变.docVIP

有什么样的市场，就有什么样的消费者；有什么样的消费者，就有什么样的发展商；有什么样的发展商，就有什么样的房地产开发模式。 　　 　　西方的住宅文化已有几百年的历史沉淀，不温不火，不急不躁。中国当代住宅文化才几十年的历史沉淀，还不成熟。加之多年来蓄积已久的市场能量如火山爆发一样释放出来，形成了世界上最为壮观的房地产大市场，于是，各种建筑和房地产开发模式在中国粉墨登场。 　　 　　转型期的中国，千年未遇之变局，中国要用30年时间完成西方国家300年的市场经济历程。结果中国房地产市场是极不成熟的市场，与之相对应的是极不成熟的发展商。与西方发达国家成熟的房地产相比，形似而非神似。在中国房地产市场，另类文化之所以能得以大肆张扬，这是中国特殊的转型期的产物，沉淀下来，有些可能会成为笑柄，而现在有人追捧是正常的。房地产品牌的发展，有一个由浅入深的渐进过程。当别人还没导入物业管理的时候，万科以物业管理营造品牌，如今，万科的这一自选动作已经变成规定动作和标准动作了。随着消费者的成熟，品牌的内涵与外延也在不断扩展。 　　 　　房地产开发模式共性规律：品牌化、规模化、专业化。 　　在这些共性规律之下，主要分化出以下几种成功的市场化的房地产开发模式： 1、万科模式 　　专业化品牌扩张型 　　市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者 　　专业化、品牌化路线 　　跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌 　　江湖盟主策略 　　局限于常规技术层面，克隆者与追兵已近，率先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成 2、碧桂园模式 　　规模化实力扩张型 　　在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销 　　纵向一体化的企业运作 　　模式化、工业化的产品路线 　　高门槛（现楼）营销策略 　　连锁化经营，但只局限于一个区域板块 　　是哲学思路的成功，“五出”理论的成功。占据了中国房地产开发的一个时代。 　　但在扩张中被无限夸大，品牌透支，工厂化生产，在一个平面上重复，原地踏步，没有创新。 　　 3、丽江花园模式 　　积累完善型 　　广地、祈福、光大、金碧、汇侨等都属于这一模式。 　　从一个项目开始到一个项目结束，一切都以项目运作为中心 　　企业运作是由项目公司到专业公司 　　产品成熟，配套完善 　　做社区文化和生活方式 　　文火煲汤，小步慢走，缺乏速度与空间跨度，局限于一个局域性阵地 　　4、金地模式 　　专业化精品型 　　注重企业文化与企业制度建设 　　精品路线 　　品牌与企业成长性很强 　　开始由区域市场向全国市场扩张 　　5、另类模式 　　个性张扬炒作型 　　如现代城等 　　差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜 　　注重包装炒作，把某种趋势性的消费需求（如智能化、网络生活、生态化）极端化，攻其一点不计其余，无限夸大 　　针对精英阶层、前卫一族 　　局限于局域性市场 　　6、奥林匹克花园模式 　　 主题与专业开发型 　　概念地产，复合地产，主题地产 　　注重速度与创新 　　注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销 　　由项目公司到专业化公司 　　与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化 　　强调资源整合和战略联盟 　　面向大众的根本性需求 　　连锁化全国性品牌扩张，全国性网络 　　 　　上述几种模式，1、2、3、4为传统地产，其中4集中了1、2、3的优点，是集成性的；5、6为概念地产，但二者不同的是，6是根植于泛地产的土壤之上，且关注和贴近大众现实需求。 我国房地产开发模式的变化　　房地产开发商实际上扮演着双重角色：一是商人，二是城市建设者。第一种角色要求开发商不可避免地追求开发利润的量大化，第二种角色又要求开发商追求开发的社会效应。回顾房地产业发展的历史，我们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，开发商的城市建设意识在逐步增强，与此同时，房地产开发模式也在发生着变化。短平快的合作开发模式“联合开发”和“项目公司”是我国房地产开发历程中曾有的一大特色，造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设项目用地是以协议出让方式取得，某些取得开发权的企业或个人因种种原因，不能在短时间内启动项目，致使开发周期大大延长，甚至使土地长期闲置。而随着房地产市场的持续升温，房地产业对资本的吸引也与日俱增，一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是合作开发这种形式应运而生。合作开发使一批搁置已久的项目进入开发流程，大大加快了项目开发进度，在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾，一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展。但是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。合作开发的项目公司存续期与项目开