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第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 房地产评估的收益法 第四节 房地产评估的市场法 第五节 房地产评估的成本法 第六节 房地产评估的剩余法 第七节 基准地价修正系数法 第八节 路线价法 第九节 在建工程评估 第一节 房地产评估概述 一、 土地与土地使用权 二、 地租与地价理论 三、 房地产及其特性 四、 房地产评估的原则 五、 房地产评估程序 下一页 位置固定性 供求区域性 长期使用性 大量投资性 保值增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性 返回 （一） 土地 土地的自然供给； 土地的经济供给 （二） 土地的特性 土地的自然特性 位置固定性； 质量的差异性； 不可再生性； 效用永续性； 土地的经济特性 供给的稀缺性； 可垄断性； 土地利用多方向性； 效益级差性； （三） 土地使用权 土地使用权的出让、转让、出租、抵押等 返回 （一） 地租理论 绝对地租、级差地租、垄断地租、建筑地段地租 （二） 地价理论 地价是地租的资本化 （三） 地价的特征 地价是地租的资本化； 地价是权益价格； 土地具有增值性； 地价与用途有关； 地价具有个别性； 地价具有可比性； 返回 供需原则 替代原则 最有效使用原则 贡献原则 合法原则 返回 第二节 房地产价格及其影响因素 一、 房地产价格的种类 二、 房地产价格的影响因素 下一页 （一） 一般因素 （二） 区域因素 （三） 个别因素 返回 1 根据权益不同，分为所有权价格、 使用权价格、其它权利 2 按价格形成方式，分为市场交易价格 和评估价格 3 按房地产的实物形态可分为土地价格、建筑物价格、房地产价格 ??? 4 按房地产价格表示单位，分为总价格、单位价格、楼面地价等 5 其他价格类型 返回 第三节 房地产评估的收益法 一、 基本思路 二、 适用范围：用于有收益的房地产价格评估 三、 纯收益 四、 资本化率 五、 计算公式 下一页 （一） 纯收益的含义：注意区分实际纯收益和 客观纯收益 （二） 客观总收益：正常情况下，最佳利用状态下的客观总收益 （三） 客观总费用：取得该收益所必需的各项支出 返回 （一） 资本化率的实质：投资项目的收益率 （二） 求取资本化率的方法 纯收益与售价比率法 例5-1 安全利率加上风险调整值法 各种投资风险、收益率排序插入法 （三） 资本化率的种类 综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率 三者的关系： 返回 （一） 评估房地合一的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益-房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费 （二） 单独评估的土地的价格 由土地收益评估土地价格（适用于空地） 土地价格=土地纯收益/土地资本化率 土地纯收益=土地总收益-土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金 下一页 由房地产收益评估土地价格 （1） 土地价格=房地产价格-建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费*已使用年数 年折旧费=（建筑物重置价-残值）/耐用年限 （2） 土地价格=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率 建筑物纯收益=建筑物现值*建筑物资本化率 （三） 单独评估建筑物的价格 建筑物价格=房地产价格-土地价格 建筑物价格=（房地产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率 例5-2、5-3、5-4 返回 第四节 房地产评估的市场法 一、 基本思路 二、 适用范围：有合适的类似房地产交易实例即可 三、 计算公式 四、 操作步骤 五、 应用举例 例5-8 下一页 返回 （一）交易资料收集 （二）可比交易案例确定 （三）因素修正 交易情况修正 交易日期修正 例5-5 区域因素修正 个别因素修正 容积率修正 例5-6 土地使用年限修正 例5-7 （四） 房地产价格的确定 返回 第五节 房地产评估的成本法 一、 基本思路 二、 适用范围