九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治项目可研报告.doc

魏老师：就是13.4成本估算的数据与表1-1投资估算的数据逻辑关系麻烦帮我核对一下 目　录 1 总论 1 1.1 基本情况 1 1.2 项目业主简介 2 1.3 编制依据 3 1.4 主要研究结论 4 1.5 主要技术经济指标 4 2 九龙坡区经济社会现状及发展战略 6 2.1 地区经济社会发展现状 6 2.2 九龙坡区“十一五”规划纲要（节选） 7 3 项目背景及建设必要性 19 3.1 项目建设背景 19 3.2 项目建设必要性 26 4 土地市场分析预测 29 4.1 重庆市房地产业发展现状 29 4.2 九龙坡区房地产业发展现状 32 4.3 重庆市房地产业发展前景分析 34 4.4 重庆市主城区土地市场预测 36 4.5 项目土地开发的优势 38 5 建设内容及建设规模 39 5.1 建设规模 39 5.2 建设内容 39 6 建设地址及建设条件 40 6.1 建设地址 40 6.2 建设条件 40 7 土地整治方案 42 7.1 现状概述 42 7.2 场地平整原则 42 7.3 整治方案 43 7.4 旧房拆除 44 7.5 管网工程 46 8 环境保护 47 8.1 施工对环境的影响 47 8.2 运营对环境的影响 47 8.3 环境保护措施 48 9 征地拆迁及安置 49 9.1 基本情况 49 9.2 征地拆迁费用测算执行的文件标准 49 9.3 补偿安置方案 50 9.4 拆迁安置费用测算 52 10 组织机构与人力资源配置 54 10.1 组织机构 54 10.2 人力资源配置 54 11 实施进度及招标方案 56 11.1 实施进度 56 11.2 招标方案 56 12 投资估算及资金筹措 58 12.1 投资估算 58 12.2 资金筹措 59 13 经济效益评价 61 13.1 评价依据和原则 61 13.2 评价假设 61 13.3 基础数据 61 13.4 成本估算 62 13.5 开发收入测算 62 13.6 财务评价报表 71 13.7 盈利能力分析 71 13.8 贷款偿还能力分析 71 13.9 不确定性分析 72 13.10 评价结论 73 14 社会评价 75 14.1 社会影响分析 75 14.2 互适性分析 76 14.3 社会风险分析 77 14.4 评价结论 77 15 风险分析 79 15.1 主要风险因素 79 15.2 防范和降低风险的对策 79 16 结论与建议 81 16.1 结论 81 16.2 建议 82 总论 基本情况 项目名称：九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目 项目性质：旧城改造 建设地址：九龙坡区荒沟－石坪桥－水碾片区 项目业主：重庆市九龙坡区土地整治储备中心 注册地点：九龙坡区直港大道17号 注册资金：23550万元 法定代表人：陈德源 建设规模及建设内容： 根据重庆市人民政府渝府地［2003］15号文关于九龙坡区土地储备中心进行土地整治储备的批复，本项目涉及的旧城改造区域包括荒沟—石坪桥—水碾片区N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十个地块。旧城改造总面积452.56亩。建设内容包括红线范围内的全部拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程。具体内容包括： 1、住宅拆迁面积38904.69m2，补偿安置居民426户； 2、非住宅拆迁面积96728.83 m2； 3、拆迁企事业单位4家； 4、旧城改造场地整治 整治面积452.56亩，其中： 挖方：489000m3； 填方：85160m3； 边坡：4110m3。 投资估算： 项目总投资为63049.68万元，其中工程费用2528.62万元，工程建设其它费用52084.10万元（含拆迁安置费51906.34万元），预备费4369.02万元，建设期利息4067.94万元。 资金筹措： 1、项目业主自筹18909.68万元，占总投资的30%； 2、商请银行贷款44140.00万元，占总投资的70%。 项目建设周期：3年。 项目业主简介 重庆市九龙坡区土地整治储备中心成立于2002年11月，为区政府直属的事业单位，现有人员编制20名，注册资金23550万元。按照区委、区政府的要求，成立九龙坡区土地整治储备中心的目的是：为企事业单位盘活存量土地服务，有利于加快企业结构调整步伐，促进企业改革；规范土地交易行业行为和土地市场的统一管理，加快旧城改造步伐，防止国有土地资产的流失，加强政府对土地利用和供应的有效调控能力。中心的主要职责包括： 1、贯彻国有土地储备，整治及其管理相关的法律、法规、规章和政策；负责根据控制性详细规划、产业结构调整、国有土地供给与需求实际，制定年度国有土地储备计划，明确储备土地的范围，办理相关储备手续。 2、负责根