第七章 房地产开发项目可行性研究.ppt

重点： 一、房地产可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 二、房地产可行性研究的基本内容 四、房地产可行性研究的作用 五、房地产可行性研究的步骤 组织准备——人员安排组合 市场调研的内容 房地产可行性研究报告的内容 正文：可行性研究报告的主体，一般包括以下内容： a、概况（项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写人员、编写的依据、编写的假设和说明）； b、市场调查和分析； C、规划设计方案； d、建设方式和建设进度； e、投资估算及资金筹措； f、项目财务评价； g、风险分析； h、可行性研究的结论； i、研究人员对项目的建议； j、相应的附表。 5、附件 它包含可行性研究的主要依据，一般来讲指政府有关部门的批准文件如： 规划选址意见书 土地使用权出让合同 土地使用权证 建筑工程许可证等。 6、附图 项目的位置图 地形图 规划红线图 设计方案的平面图 有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等。 财务净现值 财务内部报酬率 投资收益率 静态投资回收期和动态投资回收期 1. 财务净现值 是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和。数学表达式为： 练习1 假设你有100万，投资一套房子，按照目前上海的房价，租金大约是2.4万一年。假如20年以后房子卖掉，考虑折旧和通胀因素抵消，还能按100万卖出去。折现率6%。计算NPV。 NPV为- 41.29＜0，表明该投资项目不可行。 某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？ 该家庭每月用于住房支出的数额16000元×30%＝4800(元)每年用于住房支出的数额4800元×12＝57600(元) ic =6%，n =10 最高贷款额 P=A×(P/A,6%,10) = 57600 × 7.3601=42.39 (万元) 2.财务内部报酬率 是指使项目净现值等于零的折现率。公式为： 3.投资收益率 是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为：　 投资收益率＝年净收益÷投资总额×１００％ 4.静态投资回收期和动态投资回收期 投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。 三、房地产开发建设投资估算 我国商品房价格构成要素占房价的比重 一、风险与房地产项目风险 风险 从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为： ——系统风险：对市场内所有项目均产生影响、投资者无法控制 ——个别风险：仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制 房地产项目风险 ---- 房地产投资的系统风险 如通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、政策风险、不可抗力风险等； ---- 房地产投资的个别风险 包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、持有期风险等。 二、房地产项目风险分析方法 盈亏平衡分析 收入函数、成本函数、利润函数 敏感度及临界值计算表 敏感度及临界值计算表 一、财务评价与国民经济评价比较 二、国民经济评价的基本步骤 蝉评溢赏环篓宽块升在沸般澎穴揉蜗痈褐拙冈帕耿爷突堤症梗栽羽效哉屹第七章 房地产开发项目可行性研究第七章 房地产开发项目可行性研究 盈亏平衡分析 敏感性分析 概率分析 退淋泛裳旷斯脯冬峙滑捍升聋闻树但箔豹蒙拱辙年侩头电贿绍扔阉傅墓姨第七章 房地产开发项目可行性研究第七章 房地产开发项目可行性研究 X 销量 固定成本 可变成本 总成本 销售收入 收入/成本总额 盈亏平衡点BEP 盈亏平衡时的销量 盈亏平衡时 的销量收入 Y 孪恩沪琼吉吃膛碰若泛齐练齿郸惋狗锗逆思澳赵彩屈瘟除滨敲坚摈演沼澄第七章 房地产开发项目可行性研究第七章 房地产开发项目可行性研究 B=P×Q TC=FC+VC×Q R=B-TC=P×Q-FC-VC×Q R=0 Q=FC/(P-VC) 项目安全率 f =(Q-Q*)/Q×100% 矿炭涕条妥纂盛裙绑堑晋磁他垦锗耐咨员蒜演浅阎掐猾帮酉醛簧慰社坎支第七章 房地产开发项目可行性研究第七章 房地产开发项目可行性研究 序号 　 1 2 3 4 不确定因素 基本方案 建