土地估价方法应用实例.docVIP

一、收益还原法 1、利用收益还原法评估土地价格的基本思路 首先根据收益还原法以外的方法求得建筑物的价格，然后从房地产的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益，再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 2、计算公式 a-B×（r2+d）＝L×r1 L＝〔a-B×（r2+d）〕/ r1＝a1/ r1 其中：L——土地价格 a——建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益（a如为折旧后收益则去掉d） B——建筑物的价格 r1——土地还原率 r2——建筑物还原率 d——建筑物的折旧率 a1——土地的纯收益〔a-B×（r1+d）〕 3、例题 3.1估价对象概况 某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1200元/平方米；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为1500元/平方米，残值率为10％，A地块面积为450平方米，建筑面积为400平方米，目前该类建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的0.2％。 3.2估价要求 试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。 3.3估价过程 （1）该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 （2）计算出租总收益 收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。 年总收益＝30×400×12＝144000（元） （3）计算出租总费用： 总费用包括以下几项： a、年税金＝20×400＝8000（元） b、年管理费＝30×400×12×4％＝5760（元） c、年维修费＝1500×400×2％＝12000（元） d、年保险费＝1500×400×0.2％＝1200（元） e、计算房屋年折旧费 房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年限小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产的年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房产的年期为50-1＝49年；而房屋的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。因此本案例中房屋年折旧费为： 年折旧费＝房屋重置价/房屋可使用年限 ＝1500×400/49＝12245（元） 所以总费用＝a+b+c+d+e＝39205（元） （4）计算房屋出租年纯收益； a、房屋现值＝房屋重置价-年折旧费×已使用年限 ＝1500×400-12245×3＝563265（元） b、房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率 ＝563265×6％＝33795.9（元） （5）计算土地年纯收益： 土地年纯收益＝（2）-（3）-（4） ＝144000-39205-33795.9＝70999.1（元） （6）确定1999年11月的土地使用权价格 本案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为： 土地使用权价格＝a/r×〔1-1/（1+r）n〕 ＝70999.1/5％×〔1-1/（1+5％）46 ＝1269469（元） 二、剩余法（假设开发法、倒算法、残余法、余值法） 1、利用剩余法评估土地的基本公式为 V＝A-（B+C） 其中；V——购置开发场地的价格 A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值 B——整个开发项目的开发成本 C——开发商合理利润 实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为： 土地价格＝房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息 2、需要注意的假设和限制条件 2.1尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨（下降），各类开发成本也会上涨（下降）。因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：剩余法估价中涉及到的这些关键变量在开发期间不会发