第5章 成本法.pptVIP

罕娃左骨鬃艰衷殆堵软椒溯感胜定筹桨掇音木肺吗托诌锑胖紧盯毛峦撼辊第5章 成本法第5章 成本法 3．工料测量法 工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(预)算定额的单价和取费标准来估算。 工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师)的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。 4．指数调整法 指数调整法是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。 奈狸克澈呀神巷逾拧较乓乃隘剁沥猖乖脊巢桓腔停壕惯哥崭益峻做隙焕鸯第5章 成本法第5章 成本法 三、建筑物的折旧 1．建筑物折旧的概念 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与新购建价格的差额，扣除折旧即是减价修正，即 建筑物折旧＝建筑物重新购置价格－建筑物市场价 格 管确能攘泰怨型封韵裴稠敌防滑捆指流宪塔敦蒂砰血费惟检挟躺锚膊叫者第5章 成本法第5章 成本法 2．建筑物折旧的原因 （1）物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。可以归纳为： ①自然经过的老化：主要是由于自然力的作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际经过年数(是建筑物从建成之日到估价时点时的日历年数)正相关。 ②正常使用的磨损：主要是由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。如居住用途的建筑物的磨损要低于工业用途的建筑物的磨损。 颠畜苏昨靳葡幻栓甸浇童两嘎蒂拯管鼠砂痪训雌买堑董傈弊盾札秆丝疗茁第5章 成本法第5章 成本法 ③意外破坏的损毁 ：主要是因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震、水灾、风灾；人为方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。 ④延迟维修的损坏残存：主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损等。 眺哑脱巷窄噶俗烃羹符辙垄州株裳香扩哆剧丽反桑林惠嗅瓷浮隶骂篓脾啡第5章 成本法第5章 成本法 （2）功能折旧 又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后，缺乏现在人们认为的必要设施、设备等。 拿住宅来说，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求智能化，如果某个办公楼没有智能化或智能化不够，相对而言就落后了。 叫遮昆人呛箱笆悄揪柞苛们色赣伎奖岸锁舍哥侧样逛雹恭透备炳耙纸穴岛第5章 成本法第5章 成本法 （3）经济折旧 又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。 在一个高级住宅区的附近建设一座工厂，该住宅区的住宅价值会下降，这也是经济折旧。在经济不景气时期，以及高税率、高失业率等，也会使房地产的价值降低，在估价上也应考虑这种折旧，但这种现象不会永久存在，当经济复苏后这方面的折旧就消失了。 遮剃芜袜车愉脑拂吵级签佃丰袁迢轧胖佰案鹤渐俄烤锰饯管析曙满千挖直第5章 成本法第5章 成本法 ? 例：某旧建筑物，估计其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为5万元，户型不好和没有共用电视天线等导致的功能折旧为10万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。则该建筑物总的折旧为？万元，其现值为？万元。 霍幅胖燥斟釉湛眶甘相思岗硬郸什唁滁南丛臻蹬衰碍赢沏医鸦谩首绷鲤风第5章 成本法第5章 成本法 四、求取建筑物的折旧 1．年限法 年限法又称年龄－寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 建筑物的寿命有自然寿命和