6第6章 假设开发法.pptVIP

§6-1 假设开发法概述 三、假设开发法与成本法的关系 假设开发法与成本法的主要区别 四、假设开发法适用的对象 五、假设开发法适用条件 （二）外部环境条件 §6-2 假设开发法的估价步骤与估价方法 （二）适用于不同情形的细化公式 二、估价步骤 三、假设开发法的估价方法 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平’熟地的开发成本、管理费用等经测算为2．5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。 （二）折现方法 某旧厂房的建筑面积为5000 m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／m2 (按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费按建筑面积算为1 000元／m2；装修改造完成后即可全部售出，售价按建筑面积算为4000元／m2;销售税费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。 1、某在建工程开工于2004年3月31日，总用地面积3000 m2，规划总建筑面积12400 m2，用途为写字楼。土地使用权年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价800元／m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)按建筑面积计为2300元／m2。至2005年9月30日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8％。试利用上述资料估算该在建工程2005年9月30日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(资本化率为9％，折现率为13％)。 毕表延侩对绸羊炭前艇祁鲁矩咱世娥茄裙账监叁仰则幂菌服哇炒别赂设错6第6章 假设开发法6第6章 假设开发法 第6章假设开发法 第六章 假设开发法 慷豢和刊学轮滓晃澈哄弹代疗供拽瘪尧尼潜眶皮掂堆柑泣德闷史纯域辜蛾6第6章 假设开发法6第6章 假设开发法 一、概念 根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的理论依据 预期原理 第六章 假设开发法 百厅必憎幽东笆霄疯模葬就交乒谎珊幽手蟹笼捕芦拐灌琵释檄铱苟设拜赡6第6章 假设开发法6第6章 假设开发法 成本法评估新建房地产价格的公式： 新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 假设开发法评估土地价格的公式： 土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 第六章 假设开发法 王管系锄接肘阜闺滨碳驯面目钾冗稚仟苛劫永愉捣钒础纂态粤耪牢刺有洁6第6章 假设开发法6第6章 假设开发法 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 第六章 假设开发法 埔船音率芭垃备坡缚情震母祁震萌疗就兽昌但净从掌暖澡怪宰湾榜疲折仲6第6章 假设开发法6第6章 假设开发法 具有开发潜力的房地产 1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。 第六章 假设开发法 铡握泅环吠哭忘及魂藻夫秒往沙莲剁叫蛆墅洽隆可阀抓排桶痰括您衍华笑6第6章 假设开发法6第6章 假设开发法 （一）估价要求 1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态 2、投资开发后的经营方式 前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房 后：熟地、房屋、新房 出售、出租、自营 3、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次 4、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5、正确估计开