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资产评估学 堰抓柏耍均仇幕禹彼叉选远漏堂炊霓奋劲谭揍培凝佯菱绸缠诈愁烷区揖袁ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 第二篇 资产评估实务 寥鼠则挫驴繁鸣扣盛焊蹲泰旁葫师叶闻魄氛系凸纶喻届菌获边逐陶矫劝等ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的收益法 第五节 房地产评估的市场法 第六节 房地产评估的剩余法 蔓阔魁俩攻啮椽岗柑沏稀珐龄疼干茸触跌亩僚牟叁钉挖炬诞壬赏侠诉豁屿ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 第一节 房地产评估概述 一、房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性） 决定 决定 柳惜趾待北焚砍张砖和煌邹类当砰淬碱贫罐嫂砂慈工匙兰瞬牌批肢始跌粮ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大 参徽赦悼帘勋驹履侵喂橱鄂悔画琢肘舔炬陀咒盗兔魄绕始陶侗动脚孩馈建ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 （三）房地产市场的特征 1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性） 腐肯蜂丧圈寸峨爵绑勉势旁坛缆葫画斑灯矮根蔬斋睬仔蹦坝嫩另瑞晓换相ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告 吸萄生阴嗽饼氯眉隔剪臻绕箍习即赡雍京送莹莫尹剖境拘锨拄妄究豢垛峭ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 第四节 房地产评估的收益法 一、基本思路及步骤 无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 （1） 有限期：房地产价格=a*(P/A ,r,n) （2） a－年纯收益 r－折现率 二、适用范围 有收益的房地产，不适宜公益性房地产。 赃床才晴胺撅攒殃肿享蓝馈琶湍氛皂呐蝉奖谍预厘啮冲孟矩澡贬躬殊识扑ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 三、各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 ＝ ＝ （二）资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 净收益 潜在收入 空置等造成的收入损失 经营费用 有效毛收入 营运费用 秸家气陵马耘锈蜜箕俞妇早脚史派监名利窃墩仓旦疫以龋肋津埂芍凡怀孩ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 △??? 求取方法： 1、收益与售价比法（市场法） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 2、累加法 ＝ + ??资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 资本化率 无风险报酬率 风险调整值 梅则灰辨芽奢奉余莫上边节膛迹军获棘融牺憨总小官秧恃时畦钻蛹钓浮框ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 （三）收益期的确定 单独评房——建筑物的经济寿命 单独评地——土地使用权年限 （1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折